Demografischer Wandel: Diese Worte sind in aller Munde. Heutzutage ist die medizinische Versorgung so weit fortgeschritten, dass die Lebenserwartung von Menschen immer mehr ansteigt. Das hohe medizinische Niveau und ein völlig neu gewonnenes Bewusstsein für die eigene Gesundheit lassen Deutschlands Senioren immer älter werden. Im Gegenzug bewegt der moderne Lebenswandel einschließlich Vollzeitjob immer weniger Paare dazu, Kinder in die Welt zu setzen. Der sinkenden Anzahl an Geburten steht der steigende Anteil pflegebedürftiger Senioren gegenüber: eine Entwicklung, die sich auf die Pflegebranche auswirkt. Die Gesellschaft altert und wird immer pflegebedürftiger. Es mangelt nicht nur an Pflegepersonal. Der Bedarf an behinderten- und seniorengerechtem Wohnraum erhöht sich zunehmend. Doch ältere Pflegeeinrichtungen entsprechen nicht mehr den modernen Standards. Hier ist Initiative gefragt. Umfassende Modernisierungen von Bestandsbauten und Neubauten von Pflegeinstitutionen sind in den folgenden Jahren und Jahrzehnten zunehmend erforderlich. Allerdings sind nicht genügend staatliche Gelder vorhanden, um diese Kluft zu schließen. Die Initiative privater Investoren ist gefragt, die mit einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage mehrfach auf die Zukunft setzen.

Eine Investition in Pflegeimmobilien ist eine Investition in die Zukunft

Investitionen in eine Pflegeimmobilie erfreuen sich aufgrund hoher Renditen großer Beliebtheit. Wer die passende Pflegeeinrichtung auswählt, darf auf Rendite von vier bis sechs Prozent hoffen – ein Wert, der in Zeiten des Niedrigzinses nur bei den wenigsten Anlageformen erreicht wird. Neben dem gesellschaftlichen Wert setzen Investoren mit einer Geldanlage in Pflegeimmobilien auch aus gesundheitlichen Gründen auf die eigene Zukunft. Eigentümer der Pflegeappartements erwerben zusammen mit dem Mietvertrag automatisch einen Anspruch auf bevorzugtes Belegungsrecht. Leiden die Eigentümer oder enge Familienmitglieder im hohen Alter selbst unter Pflegebedürftigkeit, ist der Pflegeplatz in einer Pflegeinstitution des Betreibers gesichert. Diese Perspektive eröffnet einen hoffnungsvollen Blick in Richtung Zukunft.

Wie können potentielle Immobilieneigentümer die Pflegeobjekte finanzieren?

Den meisten Privatpersonen ist es nicht möglich, als Großinvestor ein komplettes Pflegeheim zu erwerben. Eine Alternative ist die Option, einzelne Wohneinheiten einer Pflegeimmobilie zu kaufen. Die Betreibergesellschaft, Bauträger sowie Kaufinteressenten gehen eine sogenannte Teilungserklärung ein, durch die einzelne Bereiche der Pflegeinstitution in Teilbereiche gegliedert werden. Dieser Separierung von Gebäude sowie Grundstück in Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegt das WEG, das Wohnungseigentumsgesetz, zugrunde. Dieses Gesetz legt genau fest, welcher Teil als Sondereigentum bzw. Pflegeappartement betrachtet wird. Der verbleibende Teil wird als Gemeinschaftseigentum bewertet. Diese Kombination ermöglicht es bereits kleineren Anlegern bzw. sogenannten Erstanlegern, für eine überschaubare Summe in die Pflegeimmobilien zu investieren.

Welche Teile der Pflegeimmobilie dürfen Käufer ihr Eigen nennen?

Zusätzlich zum Pflegeappartement erwerben Käufer anteilig die Gemeinschaftsfläche, der Aufenthaltszimmer, technische Räume, Flure sowie der Außenbereich angehören. Diese Summe beider Eigentumsarten ergibt den Miteigentumsanteil, der im Grundbuch als Eigentum der Investoren angegeben ist. Wer in eine Pflegeeinrichtung investiert, profitiert deshalb von den gleichen Vorteilen wie bei einem klassischen Immobilienkauf. Dementsprechend dürfen Immobilieneigentümer ihren Anteil vererben, verschenken, beleihen oder veräußern.

Wie hoch sind die Kosten für den Kauf eines Pflegeappartements?

Kaufpreise für Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen weichen je nach Lage, Größe sowie Ausstattung der Immobilien deutlich voneinander ab. Kleinere Pflegeappartements wechseln in ländlichen Gebieten bereits für rund 80.000 Euro den Besitzer. Wer sich für ein größeres Pflegeobjekt in Deutschlands Großstädten entscheidet, muss mit dem Zwei- bis Dreifachen dieses Preises rechnen. Zusätzlich fallen Kosten für die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis sechs Prozent sowie Notar- und Gerichtskosten von 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises ins Gewicht. Über die Zahlung einer Maklercourtage besteht keine allgemeingültige Regelung.

Wie stehen die Chancen für eine Finanzierung der Pflegeimmobilie?

Heutzutage wird die Investition in Pflegeappartements als sichere und renditestarke Art einer Geldanlage eingestuft. Aussichten auf sichere Mieterträge sowie Wertzuwächse sind für Banken und Kreditinstitute zumeist ein überzeugendes Argument, um die Finanzierung dieser Anlageprojekte zu übernehmen. Wer sich für eine Finanzierung über eine bestimmte Bank entschieden hat, muss sich üblichen Prüfungsprozeduren wie einer Analyse der Bonität sowie des Anlagerisikos der Pflegeobjekte unterziehen. Diese Kontrollen dienen nicht nur der Sicherheit der Kapitalanlage, sondern bieten ergänzend auch zusätzliche Sicherheit. Schließlich werden nur anlagesichere Investitionen als kreditwürdig eingestuft. Eine generelle Empfehlung: Auch wenn Investoren den Komplettkauf über Eigenkapital vornehmen könnten, raten Finanzexperten zu einer ausgewogenen Mischung aus Eigen- sowie Fremdkapital. Dieser Mix bietet Käufern der Pflegeimmobilien die Möglichkeit, Mieteinnahmen sowie Zinsaufwendungen gegenzurechnen und steuerlich abzusetzen.

Eine interessante Option: Eine Finanzierung von Pflegeinstitutionen durch Fördermittel der KfW

Investitionen in Pflegeeinrichtungen sind Geldanlagen, die unter gewissen Voraussetzungen von der KfW – der Kreditanstalt für Wiederaufbau – gefördert werden. Die größte nationale Förderbank der Welt unterstützt beispielsweise energieeffizientes Bauen. Im Rahmen einer Finanzierung tragen die durch in Frankfurt an Main ansässige Bank erteilte Fördermittel dazu bei, energiepolitischen Zielen zu entsprechen und einen weitgehend klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Die KfW Baudarlehen inkludieren langfristige Kreditfinanzierungen der KfW Effizienzhäuser, die sich durch einen geringen CO2-Ausstoß sowie niedrigen Energieverbrauch auszeichnen. Das Kennzeichen des Förderkredits ist ein vergleichsweise niedriger KfW-Zinssatz, der innerhalb der ersten 10 oder 20 Jahre zu verbilligten Konditionen in Anspruch genommen werden kann.

Wie günstig sind die Kreditzinsen eines KfW-Förderkredits?

Falls die Antragsteller alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllen, steht den Interessenten ein Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen von maximal 100.000 Euro je Wohneinheit zu. Seit Februar 2017 beläuft sich der effektive Jahreszins für die Förderdarlehen auf 1,21 Prozent p. a. Allerdings kann dieser Zinssatz variieren, da dieser von der jeweiligen Kreditlaufzeit sowie dem entsprechend KfW-Programm abhängt. Die Auszahlung dieser Form der finanziellen Unterstützung kann entweder in kompletter Summe oder in Teilbeträgen abgerufen werden. Diese Baudarlehen werden ausschließlich über Sparkassen, Banken sowie anderweitige Finanzierungsinstitute vergeben. Besonders wichtig: Die Antragstellung muss bereits vor Beginn des Bau- oder Kaufvorhabens bei dem Finanzierungsinstitut gestellt werden, das die Käufer für die Pflegeeinrichtung auswählen.

Fazit: Wie kann eine Pflegeimmobilie finanziert werden?

Das derzeitig bestehende Niedrigzinsniveau mindert die Attraktivität von Geldanlagen wie Sparbrief, Festgeld und Co. Im Gegensatz zu diesen Geldwerten ist eine Pflegeimmobilie ein Sachwert, der verhältnismäßig hohe Renditen erbringt und mit Vorzügen wie Inflationsschutz punktet. Diese Vorteile wissen natürlich auch Kreditunternehmen zu schätzen, die einer Finanzierung der Pflegeeinrichtungen bei entsprechender Bonität gern zustimmen. Durch weitere Finanzierungsangebote wie KfW-Kredite gewähren Pflegeimmobilien eine finanzielle Sicherheit, die in Zeiten wie diesen keineswegs selbstverständlich ist.