Ratgeberinhalt des F.A.Z.-Immobilienmarkts

Hohe Renditen mit Pflegeimmobilien

Wer hohe Renditen erzielen möchte, trifft mit einer Pflegeimmobilie eine gute Entscheidung. Pflegeappartements versprechen Sicherheit – in vielerlei Hinsicht.


Vorteile für Pflegeimmobilien

Hinweis:
Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 € zu rechnen. Außerdem wird ein Anteil von ca. 20 % Eigenkapital vorausgesetzt.


Die Gesellschaft in Deutschland befindet sich im Umbruch. Der demografische Wandel schreitet unaufhaltsam voran. Die Anzahl pflegebedürftiger Personen wächst stetig. Waren im Jahr 2007 noch etwa 2,4 Millionen Deutsche auf fremde Hilfe angewiesen, wird sich die Zahl der Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zufolge im Jahr 2030 auf 3,4 Millionen Betroffene belaufen. Knapp 50 Prozent mehr Menschen werden auf fremde Hilfe angewiesen sein. Erschwerend kommt hinzu, dass ein immer größerer Anteil Betroffener zukünftig professionelle Pflege benötigen wird. Wurden Ältere in der Vergangenheit überwiegend von ihren Töchtern zu Hause gepflegt, nimmt dieser Anteil stetig ab. Einerseits sind die sinkenden Geburtenraten für diesen Wandel verantwortlich. Andererseits gehen immer mehr Frauen einer beruflichen Tätigkeit nach, deren Aufwand eine häusliche Pflege verhindert. Diese Entwicklung hat für Pflegeheime und Pflegedienste drastische Konsequenzen.

Der demografische Wandel führt zu einem Umbruch in der Pflegebranche

Der Bedarf an Pflegepersonal wird aufgrund der hohen Nachfrage stetig ansteigen. Allerdings entsprechen zahlreiche Pflegeeinrichtungen nicht mehr den modernen Standards. Umfassende Sanierungen oder Neubauten sind erforderlich. Längst hat die Pflegebranche erkannt, dass zur Finanzierung dieser Bauvorhaben nicht nur staatliche Institutionen oder große Unternehmen in Frage kommen. Private Investoren profitieren von vielen Vorteilen, die weit über das gute Gewissen für gesellschaftliches Engagement hinausgehen.

 

Welche Besonderheiten zeichnen eine Pflegeimmobilie aus?

Pflegeimmobilien sind unter Berücksichtigung ihrer Grundstruktur Wohneigentum, das in Form von Appartements oder Wohnungen zur Verfügung steht. Die Wohnobjekte sind Teil eines privaten Pflegeheims und damit zumeist nicht in Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen integriert. Häufig setzen sich die Pflegeheime aus einer Vielzahl einzelner Pflegeimmobilien, den Appartements, zusammen, die von einer Betreibergesellschaft geführt werden. Diese Betreiber stellen für private Investoren einerseits die Miete sicher. Andererseits erhalten Kapitalanleger durch das Engagement der Betreiberunternehmen automatisch die Rendite.

 

Welche Aufgaben übernehmen Betreibergesellschaften in einer Pflegeimmobilie?

Die Betreiber der Pflegeeinrichtungen agieren als Mieter der Pflegeimmobilien. Das Geschäftsmodell der Betreibergesellschaften sieht vor, dass alle Pflegeappartements ohne jeglichen Mietausfall auf Dauer vermietet werden. Sämtliche Risiken zur Vermeidung eines Leerstands tragen die Betreiber. Dennoch ist die Gefahr auf einen andauernden Leerstand auch sehr gering. Die Nachfrage nach einem Pflegeplatz in einer der Wohneinheiten ist kontinuierlich hoch. An diesem Zustand wird sich zukünftig nichts ändern – ganz im Gegenteil. Deshalb besteht die wichtigste Aufgabe privater Kapitalanleger  darin, den Betreiber mit Bedacht auszuwählen und auf eine effiziente Wirtschaftsführung Acht zu geben.

 

Wie können Investoren von Pflegeimmobilien besonders hohe Renditen erzielen?

Die Lage einer Pflegeimmobilie wirkt sich maßgeblich auf den Wert sowie die Rentabilität der Einrichtung aus. Eine wichtige Grundlage ist die Infrastruktur, die am Standort sowie innerhalb der Pflegeeinrichtung hohen Anforderungen entsprechen sollte. Eine gute Infrastruktur sollte einerseits im pflegerischen Bereich vorhanden sein. Andererseits ist es wichtig, dass Angebote des öffentlichen Nahverkehrs, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten nicht weit vom Standort entfernt sind. Die Rahmenbedingungen sollten pflegebedürftigen Personen gefallen. Niemand ist gezwungen, eine bestimmte Pflegeinstitution auszuwählen.

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Wird die Investition in Pflegeimmobilien steuerlich vergünstigt?

Eine Pflegeimmobilie erschafft Wohnraum sowie Wohnungseigentum in einem. Beide Formen fördert der Staat, indem Investoren steuerliche Vergünstigungen und Abschreibungen geltend machen können. Aus diesen Angeboten ziehen Kapitalanleger einen finanziellen Nutzen, indem diese nur eine verringerte Einkommens- sowie Körperschaftssteuer entrichten müssen. Diese Steuerersparnis kann als Mehreinnahme betrachtet werden. Die durch eine Vermietung erzielten Einkünfte unterliegen zwar der Einkommenssteuer, deren Höhe hängt jedoch von den persönlichen Umständen der Kapitalanleger ab. Beispielsweise darf der finanzielle Aufwand für die Errichtung eines Gebäudes oder dessen Instandhaltung über 50 Jahre hinweg mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Die durch den Verkauf der Pflegeimmobilien erzielten Gewinne werden nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nach derzeitigem Steuerrecht ebenfalls als steuerfrei eingestuft. Gespräche mit einem Steuerberater sind dringend empfehlenswert, um das gesamte Sparpotential dieser Geldanlage auszuschöpfen.

 

Ein gut erhaltener Sachwert der Pflegeeinrichtung bietet Sicherheit

Kapitalanleger von Pflegeimmobilien können einen unmittelbaren Einfluss auf die Entwicklung des Sachwerts einer Immobilie ausüben. Unabhängig vom Geldwert einschließlich Inflation haben sich Pflegeeinrichtungen als wertbeständige Sachanlage bewährt. Zusätzlich kann der Wert der Pflegeimmobilien durch regelmäßige Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen stetig nach oben korrigiert werden. Zudem wirkt sich die ansteigende Nachfrage pflegebedürftiger Personen mit Heimunterbringung auf einen Anstieg des Sachwerts aus. Eine Rendite von rund vier bis sechs Prozent räumt genügend Spielraum zur Re-Investition in eine Pflegeimmobilie ein. Sind der Standort sowie die Betreiber der Pflegeinstitution besonders gut durchdacht ausgewählt, steigern sich die Renditechancen auf bis zu acht Prozent.

 

Weshalb gelten Investitionen in eine Pflegeimmobilie als besonders nachhaltig?

Durch den hohen Bedarf an Pflegeinstitutionen ist diese Investition besonders nachhaltig. Eine Erbauung von neuen Seniorenwohnanlagen und Pflegeheimen ist dringend erforderlich, um dem ansteigenden Bedarf nach Wohnraum Pflegebedürftiger gerecht zu werden. Zugleich ist die Rentabilität dieses Investitionskonzepts durch Faktoren wie die Verwaltung der Betreiber auf Dauer sichergestellt. Derzeit steigt der Wert der Kapitalanlage aufgrund des überschaubaren Angebots sowie der steigenden Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen stetig an. Durch dieses ungleiche Angebot-Nachfrage-Verhältnis kommt eine starke Wertsteigerung zustande, die sich bei einem geplanten Verkauf wiederum positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Des Weiteren ist es für den einen oder anderen Investoren gewiss reizvoll, dass eine Investition in Pflegeeinrichtungen bei Einhaltung entsprechender Vorschriften durch die KfW-Bank mit besonders günstigen Darlehen gefördert wird. Haben Investoren einen Anspruch auf diese Form der finanziellen Förderung, profitieren sie von einem Tilgungszuschuss sowie einem Kredit zu besonders günstigen Zinskonditionen.

 

Wie läuft der Kauf der Pflegeimmobilie ab?

Die Erbauung von Pflegeeinrichtungen planen Betreiber sowie Bauträger erfahrungsgemäß über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Eine komplette Pflegeimmobilie wird hierbei in verschiedene Wohneinheiten unterteilt, die an unterschiedliche Käufer veräußert werden. Die Pflegeimmobilien setzen sich jeweils aus der Wohnfläche sowie anteilig aus einer Gemeinschaftsfläche zusammen. Zumeist ist die Ausstattung der Pflegeimmobilie ebenfalls in den Kaufpreis inkludiert. Erfahrungsgemäß sorgen sich spezialisierte Immobilienmakler um den Erwerb der Pflegeimmobilie, der alle Formalitäten des Kaufprozesses übernimmt. Die meisten Makler nehmen zuerst eine Reservierung der ausgewählten Wohneinheit vor. Die Kaufabwicklung bedarf der Unterstützung eines Notars, der schließlich den Kauf abwickelt und eine Eintragung im Grundbuch veranlasst. Ist der Kaufpreis überwiesen, geht das Eigentum automatisch auf den Investor über.

 

Fazit: Pflegeimmobilien sind eine renditestarke Kapitalanlage mit Zukunft

Renditestarke Pflegeimmobilien sind eine lukrative Investition für alle Geldanleger, die ihr Kapital nicht mit viel zu niedrigen Zinsen verschwenden möchten. Eine Investition in Pflegeimmobilien bedeutet, das Vermögen sicher in Tagespflegeplätze, Appartements für pflegebedürftige Senioren oder Pflegeheime anzulegen. Dieses Investment ist besonders empfehlenswert, da bereits kleinere Geldsummen attraktive Renditen versprechen. Diese hohen Gewinne sind jedoch nur einer von vielen Gründen, um sein Geld in diesen Pflegeobjekten anzulegen. Wer sein Geld in eine Seniorenwohnanlage oder ein Pflegeheim investiert, profitiert ebenfalls vom bevorzugten Belegungsrecht für sich und seine Angehörigen. Vorteile wie die hohe Ertragskraft, eine langfristige Sicherheit der Einnahmen oder die Absicherung durch den Grundbucheintrag sprechen für diese Investitionsform.

Fünf besondere Vorteile einer Pflegeimmobilie

Rendite
bis zu 5 Prozent

Mietsicherheit
Miete auch bei Leerstand, Pachtverträge mit mind. 20 Jahren Laufzeit

Steuervorteile
Gebäude und Inventar werden steuerlich abgeschrieben, Kredit-Zinsen sind steuerlich absetzbar

KfW-Förderung und Zinsniveau als Renditehebel
Viele Objekte werden zusätzlich gefördert

Wachstumsmarkt „Pflege“
Zahl der Pflegebedürftigen steigt stark an, langfristig hoher Bedarf an Pflegeheimen


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