Ratgeberinhalt des F.A.Z.-Immobilienmarkts

Mit finanzieller Sicherheit ins Rentenalter

Eine Investition in die Pflegebranche ist eine lukrative Alternative zu Kapitalanlagen wie Aktien & Fonds. Heute schon an morgen denken: mit Pflegeimmobilien. 

Vorteile für Pflegeimmobilien

 Hinweis: Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen. Außerdem wird ein Anteil von ca. 20 Prozent Eigenkapital vorausgesetzt


Welche Besonderheiten zeichnen eine Pflegeimmobilie aus?

Pflegeimmobilien oder Pflegeappartements sind Immobilien, die einer größeren privaten Pflegeeinrichtung angehören. Diese Immobilienart ist eine Kapitalanlage, die als Appartement in Senioreneinrichtungen wie einem Pflegeheim oder Betreuten Wohnen untergebracht ist. Im Gegensatz zu anderen Anlagemodellen ist eine Pflegeimmobilie von konjunkturellen Schwankungen völlig unbeeinflusst. Ein ausschlaggebendes Argument für diese neue Form der Kapitalanlage ist darüber hinaus der demografische Wandel, der sich in Deutschland spürbar vollzieht.

Der demografische Wandel in Deutschland: Ein Ausblick in die Zukunft

Statistiken belegen, dass die Deutschen immer älter werden. Zudem wächst der Anteil älterer Menschen deutschlandweit stetig an. Ein wichtiger Grund für diese Entwicklung ist der medizinische Fortschritt, dem wiederum eine rückgehende Geburtenrate gegenübersteht. Diese Entwicklung führt zwangsläufig zu einer erhöhten Anzahl pflegebedürftiger Menschen. Sind derzeit etwa zwei Millionen Betroffene auf Pflegeleistungen angewiesen, wird diese Zahl laut Hochrechnungen des statistischen Bundesamtes bis 2030 auf 3,4 Millionen ansteigen. Dieser Anteil soll sich bis 2050 sogar auf 4,5 Millionen Personen erhöhen. Handlungsbedarf ist demnach dringend erforderlich.

Es sind neue Einrichtungen von Nöten, in denen Pflegebedürftige professionelle Betreuung erhalten. Nach derzeitigem Stand deckt der Anteil an Pflegeeinrichtungen diesen Bedarf nicht ab. Neue Seniorenheime und ähnliche Institutionen sind notwendig. An diesem Punkt setzt das Finanzierungskonzept in eine Pflegeimmobilie an.

Welche Vorteile bietet das Investment in eine Pflegeimmobilie?

Eine Geldanlage in Pflegeimmobilien ist ein vergleichsweise sicheres Investment, da die Anzahl pflegebedürftiger Personen und somit auch die Nachfrage nach Pflegeplätzen zukünftig massiv steigen wird. Der Pflegemarkt muss sich schrittweise diesen Bedingungen anpassen. Im Gegensatz zu anderen Anlageformen bleibt der Pflegemarkt von wirtschaftlichen Schwankungen unbeeinflusst. Finanzexperten attestieren dieser Form der Altersvorsorge schon heute eine wesentlich höhere Sicherheit als anderen Anlageoptionen wie Wohnimmobilien, Immobilienfonds oder Staatsanleihen. Ein weiterer Pluspunkt ist die vergleichsweise hohe Rendite  von vier bis fünf Prozent.

 

Aus steuerlicher Sicht sind Pflegeimmobilien ebenfalls sinnvoll, da das Inventar sowie die Bauten steuerlich abgeschrieben werden können. Investieren die Käufer in eine Sozialimmobilie, besteht sogar ein Anspruch auf staatliche Förderung. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen droht keine Mietminderung durch Leerstand. Da Betreibergesellschaften der Pflegeeinrichtungen zugleich als Mieter der Appartements agieren, setzen die Unternehmen auch bei Leerstand die Mietzahlung fort. Im Regelfall schließen Investoren sowie Betreiberunternehmen die Mietverträge für eine Dauer von 20 bis 25 Jahren ab – eine wichtige Grundlage für eine dauerhafte finanzielle Sicherheit. Zudem ist es in der Pflegebranche geläufig, dass die Mietverträge nach Ablauf der Frist automatisch verlängert werden. Außerdem profitieren Privatinvestoren bei dieser Art der Altersvorsorge von den niedrigen Instandhaltungskosten, da die Eigentümergemeinschaft ausschließlich für "Dach und Fach" die Verantwortung übernimmt. Der Verwaltungsaufwand hält sich in Grenzen, da ein Großteil aller vermietertypischen Aufgaben entfällt. Zu guter Letzt ist ein dauerhafter Erhalt der Qualität der Pflegeimmobilien gewährleistet. Schließlich unterliegen die Pflegeinstitutionen einer stetigen Kontrolle durch das Gewerbeaufsichtsamt, den Medizinischen Dienst der Krankenkassen sowie Verwalter.

 

Wer für das Alter in doppelter Hinsicht vorsorgen möchte, sollte bei Vertragsabschluss der Kaufvereinbarung auf ein Nutzungs- bzw. Belegungsrecht bestehen. Dieses Recht räumt Immobilieninvestoren den Anspruch ein, das Pflegeappartement im Bedarfsfall selbst zu nutzen. Im Fall des Eigenbedarfs ist der Immobilieneigentümer berechtigt, ein Objekt aus den Pflegeeinrichtungen des Betreibers auszuwählen.

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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind eine beliebte alternative Altersvorsorge.© MichaelGaida | Pixabay.com

Welche Nachteile sind mit der Investition in Pflegeeinrichtungen verbunden?

Diesen Vorzügen stehen einige Nachteile gegenüber. Besonders riskant ist eine drohende Insolvenz der Betreibergesellschaften. Allerdings ist der Anteil von einer Insolvenz betroffener Betreiber sehr gering. Zudem ist es eine wichtige Aufgabe der Heimaufsicht bzw. der Kommunal- und Landesbehörde, im Insolvenzfall einen neuen Betreiber zu beauftragen. Aus dem Grund verweilen Bewohner auch in dieser Situation in ihrem Pflegeappartement. Der Mietfluss setzt sich kontinuierlich fort.

 

Besonderes Hauptaugenmerk ist beim Erwerb bereits beim Blick auf die betreute Wohneinrichtung gefragt. Ein weiterer Nachteil ist, dass der Terminus "Betreutes Wohnen" in Deutschland nicht staatlich geschützt ist. Es gibt keine festgeschriebenen Regeln für dieses Wohnkonzept. Deshalb müssen als seniorengerecht angepriesene Wohnungen nicht zwingend barrierefrei sein. Wer eine Pflegeimmobilie für die eigene Altersvorsorge in Betracht zieht, sollte das Konzept der Betreiber genau analysieren. Besonders wichtig: die Vermietung des Objekts sollte unbedingt durch die Betreibergesellschaft übernommen werden.

 

Informationen zum Verfahrensablauf beim Kauf eines Pflegeappartements

Erfahrungsgemäß planen Bauträger sowie Betreiber die Erbauung einer Pflegeeinrichtung über eine Dauer von etwa zwei Jahren. Gemäß dem WEG, dem Wohnungseigentumsgesetz, wird die komplette Pflegeimmobilie in mehrere Wohneinheiten unterteilt. Diese Wohneinheiten werden unabhängig voneinander an verschiedene Kaufinteressenten veräußert. Im Regelfall setzen sich die Pflegeeinrichtungen aus der Wohnfläche für jede einzelne pflegebedürftige Person sowie eine Gemeinschaftsfläche zusammen. Zumeist ist das Inventar der Appartements in den Kaufpreis inkludiert. Erfahrungsgemäß unterstützt ein Makler potentielle Käufer dabei, die Eigenschaften der Pflegeappartements zu überprüfen und alle organisatorischen Schritte zu regeln. Eventuell besteht die Möglichkeit, die Appartements unmittelbar über den Betreiber zu erwerben.

 

Ist eine Immobilienfinanzierung erforderlich, sollten die Konditionen über den Kredit vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden. Die Kaufabwicklung erfolgt stets mit Unterstützung eines Notars. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags veranlasst der Jurist die Grundbucheintragung. Nachdem der Kaufpreis überwiesen wurde, geht das Eigentum automatisch zum Investor über.

 

 

Mit welchen Kosten müssen Investoren beim Erwerb einer Pflegeimmobilie rechnen?

Beim Kauf von Pflegeimmobilien fallen Kosten für den jeweiligen Grundstücksanteil sowie das Gebäude selbst an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer orientiert sich am Kaufpreis. Weiterhin werden Notargebühren sowie Kosten für den Grundbucheintrag in Höhe von ca. zwei Prozent des Gesamterwerbs fällig. Die Höhe der Kosten für eine Pflegeimmobilie kann nicht pauschal benannt werden. Größe, Ausstattung sowie die Lage der Pflegeappartements wirken sich maßgeblich auf den Immobilienpreis aus. Ein kleines Pflegezimmer in einer ländlich gelegenen Einrichtung kostet mindestens 80.000 Euro. Wer für seine Altersvorsorge in ein größeres Pflegezimmer in einem Ballungsgebiet investieren möchte, muss mit einem Kaufpreis von etwa 200.000 Euro rechnen.

 

Fazit: Wie lohnenswert ist eine Pflegeimmobilie für die Altersvorsorge?

Weil die Zahl pflegebedürftiger Personen in Deutschland in den nächsten Jahrzehnten deutlich ansteigen wird, wächst der Pflegemarkt stetig. Im Gegenzug minimieren sich Aussichten auf häusliche Pflege durch berufstätige Kinder, eine regionale Distanz zwischen Eltern und Kindern sowie die sinkende Kinderquote. Als logische Konsequenz erhöht sich der Bedarf an Pflegeheimen stetig. Ersten Prognosen zufolge sind bis 2050 rund 18.000 neue Pflegeheime erforderlich. Daraus lässt sich schon jetzt schließen, dass diese Option der Geldanlage eine sichere, gewinnbringende und soziale Form der Altersvorsorge darstellt.

 

Darüber hinaus bleibt der Pflegemarkt von konjunkturellen Schwankungen unbeeinflusst. Die finanzielle Sicherheit steigert sich maßgeblich. Aussichten auf lange Mietverträge sowie der hohe Bedarf an Pflegeplätzen lassen nur einen Schluss zu: Wer für sein Alter vorsorgen möchte, trifft mit einer Investition in Pflegeimmobilien eine gut durchdachte Entscheidung.

 

Fünf besondere Vorteile einer Pflegeimmobilie

Rendite
bis zu 5 Prozent

Mietsicherheit
Miete auch bei Leerstand, Pachtverträge mit mind. 20 Jahren Laufzeit

Steuervorteile
Gebäude und Inventar werden steuerlich abgeschrieben, Kredit-Zinsen sind steuerlich absetzbar

KfW-Förderung und Zinsniveau als Renditehebel
Viele Objekte werden zusätzlich gefördert

Wachstumsmarkt „Pflege“
Zahl der Pflegebedürftigen steigt stark an, langfristig hoher Bedarf an Pflegeheimen


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