Nach dem starken Anstieg der letzten Monate sind die Sollzinsen für Baufinanzierungen wieder etwas günstiger geworden. Wer clever ist, nutzt jetzt seine Chance: Mit einem kurzen Blick in den Kreditvertrag und dem richtigen Timing lässt sich mit Glück viel Geld sparen.
Ein wichtiges Date mit der Bank
Beim Abschluss der Baufinanzierung legen sich Darlehensnehmer/-innen in der Regel langfristig fest – 5, 10, 15 Jahre oder länger. Wenn die Zinsbindung (oder Zinsfestschreibung) abläuft und eine Restschuld verbleibt, wird diese zu neuen Konditionen weiterfinanziert.
Das Ende der Zinsbindung steht im Kreditvertrag. Das Datum sollte von Anfang an im Auge behalten werden. Denn auch wer sich sehr lange bindet, muss nicht ewig warten: 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung einer Baufinanzierung kann diese mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten vorzeitig abgelöst werden. Das regelt der Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Mit Forward-Darlehen die Zukunft planen
Schon bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung (oder dem Kündigungstermin nach § 489) können sich Darlehensnehmer das aktuelle Zinsniveau sichern. Mit einem Forward-Darlehen wird bereits heute der Sollzins für eine spätere Anschlussfinanzierung vereinbart. Die Bank garantiert jetzt schon die Zinsen für morgen und berechnet dafür einen Zinsaufschlag. Je nach Anbieter zum Beispiel 0,015% bis 0,025% pro Monat, der vor dem Ablauf des Darlehens liegt.
Angenommen die Zinsbindung endet am 30.06.2025 und im Juni 2022 wird ein Forward-Darlehen vereinbart, dann hat man sich 36 Monate früher entschieden. Ein halbes Jahr ist meist frei, berechnet werden also nur 30 Monate. 0,015 mal 30 ergibt 0,45% p.a. Der Gesamtzins setzt sich dann aus dem Sollzins plus Forward-Aufschlag zusammen. Für jeden Monat, der länger gewartet wird, fällt weniger Aufschlag an. Interessenten und Interessentinnen sollten nachfragen, wie in ihrem Fall gerechnet wird. Es gibt große Unterschiede. Einige Banken verlangen zum Beispiel für bis zu 12 Forward-Monate gar keinen Aufschlag.
Nachdem der Vertrag unterschrieben wurde, ruht das Forward-Darlehen und löst zum Ablauf der Zinsbindung die bisherige Finanzierung ab. Liegt das Zinsniveau dann höher, ist das ein gutes Geschäft – mit dem richtigen Timing werden Tausende Euro gespart.
Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Darlehensnehmer/-innen ab – vor künftigen Zinserhöhungen sind sie bis zum Ende der neu vereinbarten Zinsbindung geschützt. Aber: Sinken die Zinsen nach Abschluss des Forward-Darlehens, gilt der Vertrag trotzdem.
Ein Angebot ist gut – viele Angebote sind besser
Zwischen 150.000 und 200.000 Euro werden im Durchschnitt nach der ersten Zinsbindung weiterfinanziert. Einfach zu warten, bis die Bank sich kurz vor Ablauf wegen der Anschlussfinanzierung meldet, klingt bequem. Das kann aber teuer werden – besonders in Zeiten steigender Zinsen. Cleverer ist es, sich schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung selbst um die Zukunft der Finanzierung zu kümmern. Bevor schnell bei der Hausbank unterschrieben wird, lieber in aller Ruhe Konditionen verschiedener Anbieter vergleichen.
Dabei gilt: Nur das Gesamtpaket zählt. Der effektive Jahreszins ist ein wichtiger Faktor. Je weniger Zinsen gezahlt werden, desto mehr bleibt für die Tilgung übrig. Daneben sollte die Finanzierung sich auch an veränderte Lebensumstände anpassen.
Bei fairen Banken sind Tilgungssätze bis zu 10% p.a. selbstverständlich, mindestens zwei kostenfreie Änderungen des Tilgungssatzes und gratis Sondertilgungen von bis zu 5% pro Jahr kommen dazu, alles ohne versteckte Gebühren.
Wer von künftig steigenden Zinsen ausgeht, entscheidet sich für eine Bank, die möglichst lange Zinsbindungen anbietet – bis zu 30 Jahre sind möglich, für Forward-Darlehen oft bis zu 15 Jahre.
Einfach wechseln – die Bank macht die Arbeit
Wenn die Hausbank nicht top ist, sollten Darlehensnehmer/-innen nicht zögern zu wechseln. Da schon mal finanziert wurde, liegen alle nötigen Unterlagen griffbereit in der Schublade. Einige Kopien und wenige Klicks reichen meist aus. Die neue Bank übernimmt beim Wechsel fast sämtlichen Papierkram und setzt sich auch mit dem bisherigen Anbieter in Verbindung. Es muss nur noch der Kreditvertrag und der Auftrag zur Grundschuldabtretung unterschrieben werden. Die Auszahlung und Ablösung der Darlehenskonten regeln die Banken untereinander.
Der Wechsel kostet bei den meisten Banken nichts, nur für die Abtretung der Grundschulden fallen Gebühren an. Für eine Grundschuld von 100.000 Euro zum Beispiel circa 200 Euro.
