Der Vermieter darf unter bestimmten Umständen das Mietverhältnis fristlos kündigen. Bei einer fristlosen Kündigung muss der Vermieter ein paar Punkte beachten. Für den Vermieter gelten verschärfte Bedingungen, die er einhalten muss. Der Vermieter braucht demnach einen besonderen Grund, um dem Mieter fristlos zu kündigen.
Gründe für eine fristlose Kündigung
Zahlt der Mieter keine Miete beziehungsweise teilweise, ist das ein Grund das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Diesbezüglich gibt es ein paar Punkte zu beachten. Zahlt der Mieter keine Miete, kann der Vermieter erst eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die volle Miete nicht gezahlt wird. Zahlt der Mieter teilweise die Miete, ist Voraussetzung für eine fristlose Kündigung, dass die Summe des offenen Betrags eine Miete von zwei Monaten beträgt. Begleicht er den offenen Betrag innerhalb von zwei Monaten, nach dem ein gerichtlicher Räumungstitel rechtskräftig wird, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter kann daraufhin in der Wohnung bleiben. Wird die Miete zwar bezahlt, aber nicht in der angegebenen Frist, die im Mietvertrag vereinbart wurde, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach einer Abmahnung fristlos kündigen. Dies ist in diesem Fall zulässig, da der Mieter durch unpünktliche Zahlung der Miete eine schwerwiegende Vertragsverletzung begeht. Stört der Mieter übermäßig den Hausfrieden, ist ebenfalls eine fristlose Kündigung zulässig. Zur Störung des Hausfriedens zählen das Beleidigen des Vermieters oder die Bewohner des Hauses, aggressives Verhalten oder Ruhestörung innerhalb der einzuhaltenden Ruhezeiten. Ist die Lage für alle Betroffenen unzumutbar, ist eine Kündigung gerechtfertigt. Bei einer begangenen Straftat, wie beispielsweise das Verletzen des Vermieters, kann der Vermieter ohne vorher abzumahnen fristlos kündigen. Im Fall der Ruhestörung innerhalb der Ruhezeiten muss der Vermieter vor einer Kündigung dem Mieter eine Abmahnung zukommen lassen.
Dem Mieter ist es nicht erlaubt, ohne Absprache mit dem Vermieter einen Untermieter in seiner Wohnung wohnen zu lassen. Unabhängig, ob entgeltlich oder unentgeltlich, der Mieter muss in allen Fällen vorher mit seinem Mieter abklären, ob ein Untermieter in die Wohnung einziehen darf. Eine Ausnahme in diesem Fall ist, wenn es sich bei dem Untermieter um ein enges Familienmitglied handelt. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen. Kommt keiner dieser Fälle infrage hat der Vermieter eine Kündigungsfrist, diese reichen von drei bis sechs Monaten. Für die Dauer der Kündigungsfrist kommt es auf die Länge des bestehenden Mietverhältnisses an. Alle Informationen um das Thema Kündigungsfrist lassen sich im Mietrecht nachlesen.
Was muss bei einer Abmahnung beachtet werden?
Für eine erfolgreiche Abmahnung gibt es strenge Richtlinien, ebenfalls ein wichtiges Thema ist die Beweislage im Fall einer Gerichtsverhandlung. Bei einer mündlichen Abmahnung hat der Vermieter das Problem, dass er diese vor Gericht nicht beweisen kann. Mit einer schriftlichen Abmahnung ist der Vermieter auf der sicheren Seite und hat im Notfall eine eindeutige Beweislage.
Wählt der Vermieter die schriftliche Variante der Abmahnung, muss er ebenfalls zahlreiche Punkte beachten. Eine Möglichkeit dem Mieter die schriftliche Abmahnung zukommen zu lassen ist diese per Einschreiben mit der Post zu senden. Ein Nachteil bei einem Einschreiben ist, dass der Mieter den Brief ablehnen kann. In diesem Fall erhält der Vermieter kein Rückschein und keinen Beweis für die Ankunft der Abmahnung. Die sicherste Variante ist die Abmahnung mittels eines Gerichtsvollziehers dem Mieter zukommen zu lassen.