Ist ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich?

Sie haben kürzlich eine Immobilie erworben und möchten spontan doch vom Kaufvertrag zurücktreten? In der Regel ist dies nicht möglich. Doch einige Ausnahmen gibt es: wir klären Sie über diese auf.

Nachdem der Kaufvertrag vom Käufer sowie Verkäufer unterschrieben wurde, wird dieser zuletzt vom Notar beurkundet. Wenn dieser Schritt getan ist, ist der Vertrag bindend und kann nicht so schnell wieder aufgelöst werden. Der einzige Ausweg? Das Rücktrittsrecht. Dabei unterscheidet man zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglichen Rücktrittsrecht. Wenn letzteres nicht vorliegt, entsprechend keine Regelungen bezüglich des Rücktritts im Vertrag gemacht wurden, greift das Gesetzliche. Von diesem kann der Käufer nur Gebrauch machen, wenn nachträglich Mängel an der Immobilie festgestellt werden. Die Mängel können entweder Schäden beinhalten oder etwa versteckte Schulden, über die der Käufer vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht aufgeklärt wurde.

Notwendigkeit einer Finanzierungszusage

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, benötigen Sie in der Regel eine Baufinanzierung. Der Kredit ermöglicht es Ihnen zuzüglich Zinsen, das Haus oder die Wohnung abzubezahlen. Viele Banken bieten vor der Genehmigung des Kredites ihren Kunden eine Vorab-Finanzierungszusage an. Diese dient dem Verkäufer der Immobilie bzw. des Maklers als schriftliche Bestätigung, dass die Finanzierung der Immobilie von einer seriösen Einrichtung geprüft und ggf. auch genehmigt wurde. Die Finanzierungszusage schafft Ihnen nicht nur gegenüber anderen Kaufinteressenten bezüglich der Auskunft Ihrer Liquidität einen Vorteil, sondern auch im Falle eines Rücktritts vom Kaufvertrag. Denn der Gebrauch vom gesetzlichen bzw. vertraglichen Rücktrittsrechtes ist nur dann möglich, wenn Sie nach der Vertragsschließung keine Vorab-Finanzierungszusage erhalten haben. In diesem Fall sind die verpflichtet den vollen, vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Ein Rücktritt ist somit nicht möglich.

Ablauf des Rücktritts

Wenn Sie der Meinung sind, dass die an Sie verkaufte Immobilie vorher nicht kommunizierte Mängel hat, müssen Sie dafür zunächst Beweismaterial sammeln. Ohne den Beweis, dass Sie vor dem Verkauf, nicht auf die Mängel hingewiesen wurden, können Sie Ihr Rücktrittsrecht nicht wahrnehmen. Liegen beispielsweise Schimmelschäden vor, können Sie mit einem Schimmel-Messer Inspektionen durchführen und dokumentieren. Nutzen Sie bei Ihrer nächsten Bestellung einen Amazon-Gutschein und sparen Sie auf Thermohygrometer, um Schimmel-Schäden zu messen. Kommen Sie Ihrer Beweispflicht ordentlich nach, müssen Sie dem Verkäufer bzw. dem zuständigen Makler, eine Frist setzen. In dieser Zeit hat der Verkäufer bzw. Makler die Möglichkeit die Mängel noch zu beseitigen oder ggf. den Kaufpreis zu senken. Wenn dies nicht in der vereinbarten Frist passiert, haben Sie das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten und gegebenenfalls Schadensersatz zu beantragen. Die Höhe des Schadenersatzes hängt vom Kaufpreis und der Schwere der Mängel ab.

Ihre Alternativen

Wenn alle Möglichkeiten von einem Kaufvertrags-Rücktritt ausgeschöpft wurden, können Sie den Vertrag alternativ bei Gericht anfechten. Dabei können Sie mit einer arglistigen Täuschung argumentieren. Besprechen Sie sich hierfür mit einem Rechtsanwalt, um Ihre Möglichkeiten zu erörtern.