Mietkauf – In Raten zum Traum vom Eigenheim

Die Nachfrage nach Immobilien wächst, die Preise steigen. Doch nicht immer steht einem das notwendige Eigenkapital für einen Immobilienkauf zur Verfügung. Hier kommt der Mietkauf ins Spiel. Wir verraten Ihnen, was Sie darüber wissen müssen.

 Was ist Mietkauf?

Im Grunde genommen ist der Mietkauf schnell erklärt: Im Gegensatz zur Immobilienfinanzierung über ein Darlehen wird eine Immobilie beim Mietkauf zuerst gemietet und geht durch anschließenden Kauf in den Besitz des Mieters über. Dank dieses Ratenkauf-Modells wird der Traum vom Eigenheim auch für jene realisierbar, die nicht über das notwendige Eigenkapital für einen Immobilienkauf verfügen. Gerade Selbständige oder Arbeitnehmer aus unsicheren Branchen wie der Gastronomie erhalten häufig keinen Kredit von der Bank.

Der Mietkauf ermöglicht dem Mieter, das Objekt nach einem festgelegten Zeitraum zu kaufen. Vertraglich geregelt wird dies über einen Miet- und einen Kaufvertrag. Der Mieter zahlt so monatlich über die Miete anteilig den Kaufpreis der Immobilie ab, die Höhe der Miete wird im Voraus vereinbart.

Hierbei gibt es zwei Varianten: Der Mieter bezahlt den vollen Kaufpreis während eines festgelegten Zeitraums über die Miete. Einen Teil dieser behält der Vermieter als Mietzins ein. Alternativ wird eine geringere monatliche Miete festgelegt mit abschließender Restzahlung zum Ende der Vertragslaufzeit, welche in der Regel 10 bis 15 Jahre beträgt. Ob eine Anzahlung (meist 20 Prozent) zu Beginn erforderlich ist, obliegt hierbei der Entscheidung von Mieter und Vermieter. Für den Mietkauf müssen sowohl der Miet- als auch der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. 

Mietkauf oder Optionskauf?

Der klassische Mietkauf ist ein Mietkauf mit Kaufpflicht, daneben gibt es noch den Optionskauf.  Schließen Sie einen klassischen Mietkaufvertrag ab, so einigen Sie sich mit dem Vermieter bzw. Verkäufer darauf, nach einem festgelegten Zeitraum die Immobilie zu kaufen. Hierfür ist meist zu Beginn des Vertrages eine Anzahlung zu leisten, gefolgt von Ratenzahlungen und einer späteren Schlusszahlung.

Beim Optionskauf hingegen ist der Kaufvertrag – wie der Name bereits vermuten lässt – optional. Ob der Kauf letztendlich zustande kommt, obliegt dabei der Entscheidung des Mieters. Das Kaufrecht besteht für einen festgelegten Zeitraum. Einen Vorteil für Interessenten bietet dies durchaus, da sie so keine Kaufverpflichtung eingehen und die Immobilie zuvor unverbindlich testen können: Passt der Grundriss wirklich zu Ihren Bedürfnissen? Bietet das Objekt genug Platz für Möbel und Wohnaccessoires? Ein weiterer Vorteil für Sie als Interessent ist, dass das Objekt nicht vom Vermieter verkauft werden darf, solange Ihnen ein Optionsrecht eingeräumt wurde.

Mietkauf: Die Vorteile

Wer für den Immobilienkauf einen Kredit von der Bank benötigt, muss weitaus mehr Voraussetzungen erfüllen als beim Mietkauf. Voraussetzung für diesen ist lediglich, dass Sie die monatlichen Kosten, d.h. die Raten finanziell stemmen können. Daher wird wie bei einer regulären Miete vom Vermieter vorab meist eine Bonitätsprüfung durchgeführt. Weiterhin bietet die Flexibilität beim Optionskauf einen Vorteil für alle, die die Immobilie vorab ausführlich testen möchten, ohne sich direkt festzulegen. Beim Mietkauf bleibt die Rate nach einmaliger Festlegung zudem durchgehend gleich, was eine bessere finanzielle Planung ermöglicht.

Mietkauf: Die Nachteile

Ein großer Nachteil beim Mietkauf ist neben der monatlichen hohen Ratenzahlung auch, dass Sie als Mietkäufer noch kein Eigentümer sind, jedoch ab Vertragsbeginn das wirtschaftliche Eigentum des Kaufobjektes übernehmen. Das bedeutet, dass Sie neben den Ratenzahlungen auch anteilig für Instandsetzungs-, Reparatur oder weitere Kosten aufkommen müssen. Da Sie juristisch gesehen jedoch kein Eigentümer sind, besteht Ihrerseits noch kein Mitspracherecht. Für Sie als Mieter besteht zudem ein weiteres Risiko, denn meldet Ihr Vermieter bzw. der Verkäufer Insolvenz an, kommt der finale Kauf eventuell nicht zustande. Folglich ist die bisher gezahlte Miete verloren und Ihr Traum vom Eigentum geplatzt. Ein Mietkauf kann außerdem in bestimmten Fällen teurer sein als der klassische Immobilienkauf über ein Darlehen – eine intensive Recherche kann sich hier also durchaus lohnen!