Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Von Dyrk Scherff

Machen wir einen Test: Sie stehen vor der Wahl, jeden Monat 1000 Euro Miete für einemdurchschnittliche Wohnung zu zahlen oder 1000 Euro Baukredit abzustottern für ein kleines, aber gemütliches Haus - das Ihnen gehört. Was wählen Sie? Klar, das Haus, oder? Warum sollte man auch dem Vermieter über Jahrzehnte das Geld überweisen und am Ende keine eigene Immobilie besitzen. So lautet das Standardargument. Das andere Argument fürs Haus: Darlehen für unter zwei Prozent Zins - billiger wird es nie wieder.

Viele denken derzeit so und stehen bei den Immobilienmaklern Schlange. In Deutschland ist nach Jahren der Zurückhaltung der Kaufrausch ausgebrochen. Schnell noch die eigenen vier Wände sichern, bevor irgendwann wieder die Zinsen steigen, lautet das Motto. Und woanders kann man sein Geld derzeit sowieso nicht mehr gewinnbringend anlegen. Kaufen ist derzeit rentabler als mieten, hat das Insitut der deutschen Wirtschaft in Köln gerade in einer aufsehenerregenden Studie - im Auftrag einer Immobilienfirma- errechnet.

Das böse Erwachen kommt bei einigen jungen Hauseigentümern ziemlich schnell. Das größte Problem muss dabei nicht der manchmal übertrieben hohe Kaufpreis sein, der mittlerweile in den Ballungsräumen verlangt wird. Solange die Immobilie nicht irgendwann wieder verkauft werden soll, stört es erst mal nicht, wenn der Wert in den nächsten Jahren wieder fällt. Das Hauptproblem ist, dass manche Käufer keine Reserven mehr haben oder die monatlichen. Lasten nicht mehr stemmen können. Und zwar nicht erst, wenn in 15 oder 20 Jahren die Zinsbindung ausläuft und der Kredit zu vermutlich deutlich höheren Zinsen verlängert werden muss. Das ließe sich ja mit einer besonders langen Zinsbindung über die gesamte Laufzeit des Kredits vermeiden, die dann aber auch mehr Zins kostet.

Nein, schon viel früher, bald nach dem Einzug, beginnen die Ersten zu klagen. Denn sie haben sich ihren Haustraum schöngerechnet. Es geht eben nicht um die Frage: 1000 Euro Miete oder 1000 Euro Baukredit, was ist besser? Denn ein Haus kostet viel mehr als nur den Baukredit. "Ich bin immer wieder überrascht, mit wie viel Naivität manche ihren Hauskauf planen. Sie verschwenden gar keinen Gedanken daran, welche hohe Kosten noch neben dem Darlehen zu tragen sind", sagt Thomas Hentschel, Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Er meint damit nicht den Eigenanteil an der Baufinanzierung, der nach Meinung von Fachleuten mindestens 20 Prozent betragen sollte, damit der Zins und das Finanzierungsrisiko nicht zu hoch werden. 20 Prozent bei einem 400 000-Euro-Haus sind immerhin 80 000 Euro.

Hentschel denkt eher an die Nebenkosten des Hauskaufs. Notarkosten, Maklerprovision, die immer stärker steigende Grunderwerbsteuer und ein paar kleinere Gebühren schlagen mit zehn bis 15 Prozent zu Buche. Bei einem Haus im Wert von 400 000 Euro wären das also schon bis zu 60 000 Euro. Die sollten nicht auch noch über einen Kredit finanziert werden müssen.

Die meisten Hauskäufer schaffen das auch. Doch dann sind die Reserven und Ersparnisse oft aufgebraucht. Das ist riskant. Denn für überraschend nötige Ausgaben im Alltag empfehlen Experten drei bis fünf Monatsnettogehälter auf einem Tagesgeldkonto, also schnell nocheinmal mehr als 10 000 Euro. Dafür könnte dann zum Beispiel ein Auto angeschafft werden, wenn es kaputtgeht, oder eine Waschmaschine oder ein Fernseher. Damit ist es dann aber leider nicht getan. Denn ein Haus muss laufend in Schuss gehalten werden. Bei einem bestehenden Gebäude ist das früher, bei einem Neubau erst ein paar Jahre später ein Thema, aber irgendwann müssen sich die Besitzer damit auseinandersetzen. Schließlich wohnen sie Jahrzehnte darin und wollen auch noch im Ruhestand darin leben. Alle 15 bis 25 Jahre ist eine neue Heizung fällig, ältere Fenster müssen alle zehn Jahre erneuert werden, neuere alle 20 bis 30 Jahre. Die Elektroinstallation kann schon nach 30 Jahren, die Fassade nach 20 Jahren erneuerungsbedürftig sein, vor allem, wenn sie eine moderne Wärmedämmung hat, die aber leider nicht lange hält. Auch andere neuartige Techniken wie Solardächer oder die Wärmepumpe im Keller müssen oft schon nach zehn bis 15 Jahren erneuert werden. Ein Flachdach muss nach 15 bis 30 Jahren renoviert werden, ein geneigtes Dach hält immerhin mindestens 40 Jahre. Aber schon vorher müssen vielleicht die Terrasse neu gepflastert, die klemmenden Rollläden ersetzt oder das Bad mal neu gefliest werden. Und wehe, wenn sich irgendwo Schimmel gebildet hat. Bei energetischen Sanierungen passiert das nicht selten.

All das sind gewaltige Investitionen, die schnell 10 000 Euro übersteigen. Dafür müssen jeden Monat Rücklagen angespart werden. Die wenigsten tun das. Ausgerechnet zum Beginn des Ruhestandes können sich solche Aufwendungen häufen. So ist das Haus im Alter zwar mietfrei, aber nicht kostenfrei. Und wer denkt, diesem Problem über eine gekaufte Wohnung statt eines Hauses zu entkommen, der täuscht sich. Wohnungseigentümer zahlen über das Hausgeld auch die Sanierung von Dach und Fassade des ganzen Hauses mit. Hinzu kommen die ganz normalen Nebenkosten für Wasser und Abwasser, Strom und Heizung, die Grundsteuer, Müll und Schornsteinfeger und eine Versicherung für das Haus. Die tragen zwar auch mögliche Mieter über die Umlagen zum Teil mit, aber oft in geringerem Maß. So muss eine Familie für ihr neu gekauftes Haus höhere Heizkosten ansetzen als in derbisher bewohnten Mietwohnung. Der Umzug in ein Haus erfordert auch oft neue Möbel, zum Beispiel eine neue Küche. All diese gerne unterschätzten Kosten sprechen nicht gegen den Traum einer eigenen Immobilie, aber für eine ehrliche Rechnung, wie groß und wie teuer das Haus werden darf. Dabei rechnen nämlich viele zu großzügig, damit ihr großer Wunsch in Erfüllung gehen kann.

Aber wie viel Immobilie kann man sich - seriös gerechnet - leisten? Das sollen vier Musterrechnungen zeigen. Diese können natürlich nur eine grobe Schätzung bieten, denn sie müssen mit pauschalen Angaben für die Nebenkosten, die Instandhaltung und für die Hausfinanzierung arbeiten. Vor dem endgültigen Kauf sollten sich Interessenten daher unbedingt Kostenaufstellungen der Vorjahre geben lassen und bestehende Gebäude genau auf nahende größere Reparaturen prüfen. Ausgangspunkt ist ein Überblick, wie viel Geld für das Projekt Immobilie überhaupt zur Verfügung steht. Das ergibt sich aus dem Nettoeinkommen ohne Weihnachts- und Urlaubsgeld und Bonus, also ohne Zahlungen, die auch gestrichen werden können. Mit Hilfe der Kontoauszüge und eines Haushaltsbuchs werden die ungefähren laufenden Ausgaben errechnet. Reserven für das Eigenkapital bei der Baufinanzierung und die größten Notfall-Anschaffungen im Alltag sollten vorhanden sein. Einplanen muss man auch einen zusätzlichen Puffer für den Fall, dass Kinder dazukommen oder Arbeitslosigkeit das Einkommen reduziert. Daraus ergibt sich ein Betrag, der für die Immobilie verwendet werden kann. Er sollte nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen, wenn die Hauskäufer ihren bisherigen Lebensstandard mit Urlauben und Freizeitprogramm behalten wollen. Von diesem Betrag wird zum einen die Rücklage für spätere Instandhaltungen finanziert. Verbraucherschützer Hentschel setzt dafür einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat an. Bei Bestandsgebäuden wird dabei angenommen, dass sie in gutem Zustand sind, also keine größeren Sanierungen in naher Zukunft nötig sind. Andernfalls müssen solche Investitionen beim Kaufpreis berücksichtigt werden. Andere Fachleute nennen als R ichtschnur 0,5 Prozent des Hauspreises pro Jahr bei Neubauten, ein Prozent bei bestehenden Immobilien.

Für die laufenden Nebenkosten wie kommunale Gebühren, Wasser und Heizung werden 1,50 Euro je Quadratmeter bei Neubauten und 2,50 Euro bei Bestandsgebäuden angegeben. In unseren Rechnungen gehen wir von diesen 2,50 Euro aus und nehmen zudem an, dass der Käufer sein Haus in 25 Jahren abbezahlt haben will. Wer im Alter von 35 Jahren kauft, hat damit bis zum 60. Lebensjahr alle Schulden beglichen und erhält die Möglichkeit, in der Arbeit etwas kürzer zu treten, ohne die Hausfinanzierung zu gefähr den. Der 42-Jährige schafft es zumindest bis zum Rentenbeginn. Das sollte immer das Ziel sein. Aus dieser Laufzeit ergeben sich anfängliche Tilgungen von zwei bis drei Prozent. Das ist vernünftig, weniger sollte es nicht sein.

Weitere Annahme: Angesichts der derzeit niedrigen Zinsen sollten diese für einen langen Zeitraum festgeschrieben werden, am besten über die ganz e Laufzeit von 25 Jahren. Dann gibt es kein Risiko höherer Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung. Allerdings ist die Auswahl der Banken mit solch langen Bindungszeiten klein. Man könnte daher den Zins auch nur für 20 Jahre festschreiben. Für den dann noch kleinen zu tilgenden Restbetrag wären höhere Zinsen ein erträgliches Risiko. Unser Musterkredit verlangt 20 Prozent Eigenkapital und sollte Sondertilgungen ermöglichen. Dafür könnten etwa eine Erbschaft oder das Weihnachtsgeld genutzt werden.Für solch eine Kreditkonstruktion nehmen die Musterrechnungen einen effektiven Kreditzins von 2,50 Prozent an. Das ist natürlich auch nur ein Näherungswert. Eine besonders hohe Bonität, etwa bei Beamten, und ein besonders werthaltiges Gebäude reduzieren ihn, eine lange Zinsbindung erhöht ihn.

Der erste Fall geht davon aus, dass nach Abzug aller laufenden Ausgaben für das Alltagsleben 1000 Euro für die Immobilie übrig bleiben. Nimmt man eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern an, bleiben unter Berücksichtigung von Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage 650 Euro für den Baukredit übrig. Daraus lässt sich eine Immobilie mit einem Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) von 181 000 Euro erwerben. Hier die Rechnung im Überblick:

1000 [Euro]Einkommen, das für die Immobilie im Monat zur Verfügung steht

-250 [Euro] Nebenkosten für 100 m²

-100 [Euro] Instandhaltungsrücklage

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650 [Euro] für Baukredit verfügbar

Das reicht für eine Immobilie im Wert von etwa 181 000 [Euro] Ein Haus in der Großstadt wird so wohl nicht finanzierbar, aber für eine Immobilie weit außerhalb könnte es reichen. Oder für eine Wohnung. Im nächsten Beispiel gehen wir von 1500 Euro Einkommen aus, das für die Immobilie vorhanden ist. Die Ansprüche sind dann höher, 150 Quadratmeter Wohnfläche sollen es sein. 

1500 [Euro] Einkommen, das für die Immobilie im Monat zur Verfügung steht

-375 [Euro] Nebenkosten für 150 m²

-150 [Euro] Instandhaltungsrücklage

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975 [Euro] für Baukredit verfügbar

Das reicht für eine Immobilie im Wert von etwa 272 000 [Euro]. Viel ist das immer noch nicht. Daher stellt sich die Frage: Lässt sich da etwas optimieren, ohne sich die Finanzierung schönzurechnen? Natürlich gibt es ein paar Stellschrauben. Wer einen Neubau oder eine energetisch sanierte Immobilie erwirbt, senkt die Nebenkosten. Er könnte dann mit nur 1,50 Euro je Quadratmeter rechnen. Wer noch jung ist, kann die Kreditlaufzeit auf 30 Jahre strecken. Mit guter Bonität und kürzerer Zinsbindung ist eventuell ein Zins von nur zwei Prozent drin. Berücksichtigt man all das, wäre in diesem Beispiel ein Haus im Wert von 381 000 Euro finanzierbar.

Zudem lassen sich die Instandhaltungskosten durch mehr Eigenleistung senken. Hier muss man allerdings realistisch und ehrlich bleiben: Wie viel Aufwand will man wirklich über viele Jahre betreiben? Wird man das mit 50 oder 60 Jahren auch noch tun? Helfen die Freunde auch im höheren Alter noch begeistert mit? Und schließlich: Die Materialkosten sinken dadurch natürlich nicht, man spart Handwerkerkosten. Man kann sich natürlich auch in mehr Bescheidenheit üben und die Wohnfläche reduzieren, das senkt die Nebenkosten und erhöht den Spielraum für den Baukredit.

Betrachten wir nun einmal die Glücklichen, die mehr Geld zur Verfügung haben. Bei 2000 Euro Einkommen für die Immobilie und immer noch 150 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich folgendes Bild:

2000 [Euro] Einkommen, das für die Immobilie im Monat zur Verfügung steht

-375 [Euro] Nebenkosten für 150 m²

-150 [Euro] Instandhaltungsrücklage

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1475 [Euro] für Baukredit verfügbar

Das reicht für eine Immobilie im Wert von etwa 412 000 [Euro]. Das ist die Eintrittskarte in jeden Ballungsraum. Dies reicht auch dort für eine Doppelhaushälfte, für mehr aber auch nicht. Geht man von den gleichen Optimierungsmöglichkeiten wie im vorherigen Beispiel aus, wäre auch ein Haus im Wert von 500 000 Euro drin. Und wie ist es mit denen, die noch mehr Geld für die Immobilie übrig haben, sagen wir 2500 Euro?

2500 [Euro] Einkommen, das für die Immobilie im Monat zur Verfügung steht

-500 [Euro] Nebenkosten für 200 m²

-200 [Euro] Instandhaltungsrücklage

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1800 [Euro] für Baukredit verfügbar

Das reicht für eine Immobilie im Wert von etwa 503 000 [Euro]. Durch Optimierung wären hier sogar 610 000 Euro möglich.

Fazit: Eine Immobilie ist - ehrlich gerechnet - weitaus teurer, als es auf den ersten Blick erscheint. Und eben mehr als nur die Rate für den Baukredit. Der Weg zum freistehenden Einfamilienhaus ist zumindest in den Ballungsräumen weit. Aber für ein kleines Häuschen dürfte es bei vielen reichen.

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