Steuerliche Vorteile bei Aufwendungen im Eigenheim

Der Trend zum Eigenheim oder zur Immobilie als Kapitalanlage ist angesichts des weiterhin historisch tiefen Zinsniveaus ungebrochen. Dabei lohnt es sich, die Besteuerung im Blick zu haben. Denn die Regeln ändern sich laufend.

Das Finanzieren von Wohneigentum bleibt weiterhin günstig. Davon profitieren alle, die sich eine Immobilie kaufen - sei es, um darin zu wohnen oder sie zu vermieten. Auch beim Thema Steuern gibt es für Immobilienbesitzer gute Nachrichten. Das gilt insbesondere für alle, die ihre neue Immobilie selbst nutzen. Aufwendungen für das Eigenheim können in zunehmenden Maße steuerlich geltend gemacht werden.

Werden sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch genommen, können diese in bestimmten Umfang von der Einkommensteuer abgezogen werden. Konkret mindern 20 Prozent der Aufwendungen, maximal aber 4000 Euro, die Steuerlast. Zu berücksichtigen sind nur Arbeitskosten, nicht hingegen Materialkosten. Weiter wird vorausgesetzt, dass entsprechende Angaben in der Einkommensteuererklärung gemacht werden. Die Kosten müssen mit Rechnungen nachgewiesen werden, die per Überweisung bezahlt wurden. Die Finanzverwaltung zieht hier nun den Kreis der darunter fallenden Dienstleistungen weiter. Anerkannt wird unter anderem auch der Winterdienst auf öffentlichen Gehwegen, sofern diese dem eigenen Grundstück dienen. Auch die Versorgung und Betreuung von Haustieren innerhalb des Haushalts stellt inzwischen eine haushaltsnahe Dienstleistung dar.

Vergleichbar können sich auch Handwerkerleistungen am Eigenheim steuermindernd auswirken. Hier ist der Abzug auf 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens aber 1200 Euro, gedeckelt. Darunter fielen bislang bereits kleine Renovierungsarbeiten bis hin zu umfassenden Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die durch Handwerker ausgeführt werden. Die Finanzverwaltung lässt neuerdings zudem auch Hausanschlusskosten für die Ver- und Entsorgungsnetze sowie zum Beispiel Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen zum Abzug zu. Nicht hierunter fallen jedoch Kosten für die Erstellung eines Energiepasses oder für ein Gutachten zur Erlangung einer KfW-Förderung.

Bundesfinanzhof stärkt die Position der Kapitalanleger

Dient der Immobilienkauf der Kapitalanlage, ist oftmals die Diskussion mit der Finanzverwaltung um die Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude und das Grundstück programmiert. Denn nur die Gebäudeanschaffungskosten wirken sich über die Abschreibung steuermindernd aus. Konkret mindern jährlich zwei Prozent dieser Kosten die Vermietungseinkünfte. Grundstücksanschaffungskosten werden dann nur im späteren Verkaufsfall steuerlich relevant. Dem Finanzamt kann nun aber entgegen gehalten werden, dass laut dem obersten Finanzgericht grundsätzlich der Kaufpreisaufteilung laut Kaufvertrag zu folgen ist. Davon geht der Bundesfinanzhof auch dann aus, wenn von den sonst maßgeblichen Bodenrichtwerten abgewichen wird.

Steuerlich negativ wirkt sich allerdings ein weiteres Urteil des Bundesfinanzhofes zum Fall der Kompletterneuerung einer Einbauküche in einer Mietwohnung aus. Die Aufwendungen daraus können nur noch verteilt über zehn Jahre im Wege der Abschreibung geltend gemacht werden. Ehemals hatte der Bundesfinanzhof zumindest die Kosten für den Ersatz der Spüle und gegebenenfalls auch des Herdes sofort zum Abzug zugelassen. Zwischenzeitlich hat sich aber - so das Gericht - die Verkehrsauffassung geändert. Eine Spüle und gegebenenfalls ein Herd müssten nicht mehr zwingend in einer Wohnung enthalten sein, damit diese als vollständig anzusehen ist.

Geplanten Sonderabschreibung für Mietwohnungen liegt derzeit auf Eis

Auch die steuerliche Förderung von Mietwohnungsneubauten, die Anlegern zugute kommen könnte, liegt derzeit auf Eis. Im Frühjahr 2016 legte die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Neubaus preiswerter Mietwohnungen vor. Dieser sieht die Einführung einer zeitlich befristeten, degressiv ausgestalteten Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor. Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre für die Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Auf den Widerstand des Bundesrats hin liegt dieses Gesetzesvorhaben allerdings auf Eis. Mit einer darin geplanten Sonderabschreibung für Mietwohnungen ist deshalb vor der Bundestagswahl im September 2017 nicht mehr zu rechnen.

VON THOMAS HERZOGENRATH

Thomas Herzogenrath ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner am Kölner Standort der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ebner Stolz.

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