Wie geht man beim Verkauf einer gewerblichen Immobilie vor?

In der Regel ist das Verkaufen von Gewerbeimmobilien kein leichtes Unterfangen. Damit alles glatt verläuft, sollte zumindest in Betracht gezogen werden, einen Gewerbemakler anzuheuern. Diese unterstützen Sie dabei, größere Fehler beim Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie zu vermeiden. Doch auch Sie als Verkäufer sollten unbedingt ein paar grundlegende Dinge über das Verkaufen Ihrer Gewerbeimmobilie wissen. 

 

Wann ist eine Immobilie gewerblich?

Immobilien sind dann gewerblich, wenn sie nur teilweise oder kaum für private Zwecke genutzt werden. Nach dem Bewertungsgesetz, dem BewG, heißt es, dass mehr als 80 Prozent der Nutzfläche einer Immobilie betrieblich oder öffentlich eingesetzt werden sollten. Wenn Sie selbstständig sind oder einen Betrieb führen und Ihre private Meldeadresse nicht die der gewerblichen Immobilie entspricht, dann bezeichnet man dies als ein Gewerbeobjekt.

 

Drei Tipps zum Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Im Folgenden geben wir Ihnen drei Ratschläge, damit der Verkauf Ihres Objektes auch erfolgreich vonstattengeht: 

Im ersten Schritt sollten Sie unbedingt eine Markt- und Teilmarktanalyse durchführen oder durchführen lassen. Es gibt verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien. Dazu gehören beispielsweise Produktions-, Handels-, Freizeit-, aber auch Büroimmobilien. Zu einer Marktanalyse gehört nicht nur das gründliche Erfassen des Marktvolumens, sondern auch die Marktentwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt. 

Im nächsten Schritt wird der richtige Verkaufspreis bestimmt. Natürlich spielt hier das Angebot-Nachfrage-Verhältnis eine wichtige Rolle. Denn grundsätzlich möchte jeder Verkäufer, so viel Geld wie möglich für seine Immobilie erhalten – doch das ist nicht immer so einfach. Denn wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen, riskieren Sie, dass Ihre potenziellen Käufer abspringen. Ist der Verkaufspreis zu niedrig, wird die Immobilie eventuell leichter verkauft, doch Sie verlieren damit auch unter Umständen viel Geld. In der Regel sollte hierfür ein professioneller Gewerbemakler eingesetzt werden, da sie eine bessere und vor allem realistische Kaufpreisermittlung durchführen können. Denn es spielen viele Faktoren eine Rolle, zu welchem Preis Ihr Gewerbeobjekt am Ende angeboten und dann auch verkauft wird. Denken Sie dabei beispielsweise an die Lage, Instandhaltung, Energieeffizienz, usw.   

Im letzten Schritt sollten alle wichtigen und erforderlichen Unterlagen inklusive der Verträge vorliegen. Um Ihre Gewerbeimmobilie schneller und auch erfolgreicher verkaufen zu können, sollten Sie Wert darauflegen, dass alle Unterlagen vollständig sind. Je weniger Papiere Sie haben, desto länger könnte der Verkaufsprozess sein, da nicht nur die Käufer, sondern auch das Bauordnungsamt im Verkaufsgeschehen involviert ist. Zusätzlich werden die potenziellen Käufer womöglich viele Fragen stellen, um sicherzugehen, dass mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung ist. Da wäre es nicht vorteilhaft, wenn man gewisse Aspekte nicht wirklich nachweisen kann.

Wichtige Unterlagen für den Verkauf:

In der folgenden Liste finden Sie alle wichtigen Unterlagen, die vorzulegen sind. Je nach Bundesland und Fall können einige Dokumente abweichen. Deshalb sollten Sie sich immer mit dem Bauordnungsamt in Verbindung setzen und sich vergewissern, ob Ihre Liste vollständig ist. Das wird Ihnen den Verkauf Ihrer gewerblichen Immobilie auf jeden Fall erleichtern. 

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Genehmigter Bebauungsplan
  • Lageplan & Flurkartenauszug
  • Bauplan / Baupläne im Maßstab von 1:100
  • Nutzflächenberechnung
  • Kubatur Berechnung: umbauter Raum
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baubeschreibungen: An- und Umbauten
  • Sanierungs- und Instandhaltungsnachweise
  • Betriebskostenaufstellen inkl. Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und weitere Kosten der letzten zwei Jahre
  • Miet- und Pachtverträge
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • Energieausweis

Welche Immobilien lassen sich besser verkaufen?

Wenn Gewerbeimmobilien bereits vermietet sind, verkaufen sich diese meistens besser. Der Grund hierfür ist recht simpel: Potenzielle Käufer sehen hier einen deutlichen Vorteil, da weniger Risiko besteht, wenn eine Immobilie bereits Geld abwirft. Auch weiß der zukünftige Erwerber, mit welchen Mieteinnahmen er in der nächsten Zeit rechnen kann. Sollte tatsächlich ein Zahlungsausfall kommen, kann der Käufer auch hier das Risiko besser einschätzen.  

Wenn Käufer selbst die Immobilie nutzen möchten, so lassen sich auch hier in der Regel höhere Gewinne beim Verkaufen einfahren.

 

Kriterien für eine Immobilienbewertung

Selbstverständlich spielt die Lage eine enorme Rolle, wenn es um den Preis Ihrer Immobilie geht. Befindet sich Ihr Objekt inmitten eines relevanten Standortes, so sind höhere Verkaufspreise zu erwarten. Grundsätzlich gilt: je zentraler die Lage ist, desto höhere “pro Quadratmeter”-Werte lassen sich erzielen. Eine gute Verkehrsanbindung erhöht ebenfalls den Wert Ihres aktuellen gewerblichen Eigentums.  

Je höher die aktuellen Mieteinnahmen pro Quadratmeter sind, umso höher fällt auch der Verkaufspreis aus. Sicherheit und Dauerhaftigkeit sind ebenso von großer Bedeutung.

Steht Ihre Immobilie zu diesem Zeitpunkt leer, so wird Ihr Verkaufspreis eher niedriger ausfallen, da die neuen Besitzer der Immobilie ein höheres Risiko eingehen müssen. Zudem werden Ihnen womöglich etwas unangenehmere Fragen gestellt wie z. B. Warum steht die Immobilie leer und seit wann? Darauf sollten Sie sich einstellen.    

Wie ist der aktuelle Zustand der Immobilie? Ist sie noch gut in Schuss, oder sind doch noch einige Renovierungsarbeiten notwendig? All das sind Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie ausmachen.

 

Eigenständig oder doch lieber mit Makler verkaufen?

Der wohl einzige offensichtliche Nachteil, den ein Makler mit sich bringt, ist seine Provision vom Verkaufspreis. Diese liegt je nach Bundesland zwischen drei und sieben Prozent. Gute und zuverlässige Marker werden Ihnen dabei helfen, den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. Schließlich springt für ihn auch mehr vom Kuchen ab, je höher die Verkaufssumme ist. In den meisten Fällen wird sich die Einbindung eines Maklers für den Verkaufsprozess lohnen. 

Sie sparen nicht nur Zeit, da sich Ihr Verkaufspartner um all die Prozesse für Sie kümmert, sondern er bringt auch das nötige Fachwissen, um den Wert Ihrer Immobilie besser einschätzen zu können. 

Zudem haben Gewerbemakler auch die notwendigen Kontakte, um an seriöse Investoren und Käufer heranzukommen. Dazu werden die Verkaufsgespräche sachlich und professionell geführt. Privatverkäufern fällt dieser Prozess schwer, da ihnen hier schlicht und einfach die Erfahrung fehlt.  

 

Zusammenfassung

Der Verkauf von Immobilien ist nicht immer einfach und erfordert nicht nur viel Zeitaufwand, sondern auch die nötigen Fachkenntnisse, vor allem wenn es später um steuerliche Angelegenheiten geht. Generell sind hier Makler eine sehr große Hilfe. Zwar bekommen Sie eine Provision, doch sie können Ihnen dabei helfen, Ihre Immobilie besser im Wert einzuschätzen und in vielen Fällen auch unnötige Steuernachzahlungen ersparen. 

Eine professionelle Beratung sollte in jedem Fall in Betracht gezogen werden. Bevor Sie es allerdings tun, sollten Sie nichtsdestotrotz versuchen, ähnliche Objekte online zu recherchieren, um zumindest ein Gefühl dafür zu bekommen, in welcher Preisspanne sich Ihre Immobilie zurzeit befindet. 

Nach einem erfolgreichen Verkauf Ihres gewerblichen Gebäudes können Sie beispielsweise das Geld Ihr ein privates Zuhause reinvestieren, um Ihre Altersvorsorge zu gewährleisten. Möbel und Dekorationen können Sie mit vielen großartigen Rabatten bei Geliebtes Zuhause erwerben. 

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