Sonntag, 25. August 2019
Ratgeberinhalt des F.A.Z.-Immobilienmarkts

Was beim Hauskauf zu beachten ist

Der Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Grund genug, den Immobilienerwerb wohlüberlegt anzugehen und häufige Fehler zu vermeiden. Nicht nur bei der Wahl eines geeigneten Objekts kann einiges schieflaufen. Auch bei der Finanzierung lauern Stolperfallen. Drei häufige Fehler beim Hauskauf und wie
Immobilienerwerber sich schützen können.

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Fehler 1: Sanierungsbedarf unterschätzen

Endlich ist ein schmuckes Häuschen gefunden. Die Lage passt, es gibt gute Schulen in der Nähe und bei der Begehung macht das Objekt einen ordentlichen Eindruck. Doch wer jetzt allzu sorglos gleich den Kaufvertrag aufsetzen lässt, begeht womöglich einen folgenschweren Fehler.
Oft unterschätzen Immobilienkäufer den Sanierungs- und Modernisierungsbedarf eines Hauses. Wann muss der Dachstuhl erneuert werden? Sind veraltete oder gar undichte Rohrleitungen verbaut? Dringt Grundwasser in den Keller? Wer gravierende Mängel oder zeitnah anstehenden Renovierungsbedarf übersieht, dem drohen nach dem Einzug hohe unerwartete Kosten.

Professionelle Unterstützung schafft Sicherheit

Um solche Schwierigkeiten zu vermeiden, muss der Sanierungs- und Modernisierungsbedarf der Wunschimmobilie vor dem Kauf bewertet werden. Der wirksamste Schutz vor unerwarteten Kosten ist die gründliche Inspektion des Objekts durch einen Sachverständigen. Profis können den Zustand des Hauses einschätzen und wissen, wann die nächsten
größeren Investitionen anstehen.
In manchen Fällen schreibt auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) nach einem Besitzerwechsel bestimmte
Investitionen in die energetische Modernisierung vor – zum Beispiel, wenn das Dach noch nicht gedämmt oder die
Heizung bereits sehr alt ist. Ein Bausachverständiger kennt die rechtlichen Vorgaben und kann dem Immobilienkäufer
einen guten Überblick darüber geben, mit welchen Kosten in den nächsten Monaten und Jahren zu rechnen ist. Erst nach einer solchen Begutachtung sollten Kaufinteressenten in die Preisverhandlung für das Haus gehen. Qualifizierte und
unabhängige Bausachverständige können zum Beispiel der Verband privater Bauherren oder der Bauherrenschutzbund vermitteln.

Fehler 2: Finanzierung schönrechnen

Niemand sollte beim Hauskauf über die eigenen finanziellen Grenzen gehen. Regelmäßig erleiden Immobilienkäufer bei der Finanzierung Schiffbruch, weil sie die Kosten zu knapp kalkuliert haben. Sie rechnen zum Beispiel die laufenden
Kosten der neuen Immobilie nicht mit ein oder unterschätzen die Kaufnebenkosten.
Eigenkapital und Baukredit müssen zusammen nicht nur für den Kaufpreis des Hauses ausreichen. Zusätzlich schlagen Notar- und Grundbuchkosten jeweils mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Außerdem wird je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Häufig muss auch noch ein Makler bezahlt werden.

Laufende Kosten und Kaufnebenkosten berücksichtigen

Auf Nummer sicher gehen Käufer, indem sie sämtliche Kosten realistisch kalkulieren und zusätzlich genügend Puffer für unerwartete Kosten einplanen. Zusammen summieren sich die Kaufnebenkosten meist auf etwa 10 bis 15 Prozent des
eigentlichen Kaufpreises. Die laufenden Kosten im Eigenheim belaufen sich auf etwa 3,50 Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche für Instandhaltung und Nebenkosten. Um die Kosten im Zaum zu halten, sollten frischgebackene
Hausbesitzer auf sinnvoll ausgestaltete Verträge achten. Wer Strom, Gas und Internet von günstigen Anbietern bezieht, kann seine laufenden Kosten senken. So spart eine Familie mit einem Verbrauch von 4.000 Kilowattstunden allein mit
einem günstigen Stromanbieter durchschnittlich 332 Euro im Jahr im Vergleich zur Grundversorgung.
Damit die monatliche Rate für den Baukredit die finanzielle Leistungsfähigkeit nicht übersteigt, sollte das
Haushaltsbudget so großzügig kalkuliert werden, dass nach Zahlung der Monatsrate und Abzug aller anderen
planmäßigen Kosten jeden Monat rund 200 Euro als Finanzpuffer übrigbleiben. Falls von diesem Puffer am Ende eines Jahres etwas übrigbleibt, kann das Geld immer noch als Sondertilgung in die Rückzahlung des Baukredits fließen.

Fehler 3: Sparpotenziale beim Baukredit verschenken

Zahlreiche Hauskäufer verschenken viel Geld dadurch, dass sie für die Finanzierung den erstbesten Immobilienkredit
abschließen und auf einen Anbietervergleich verzichten. Dabei machen sich hier wegen der hohen Summen und der langen Laufzeiten schon kleine Zinsunterschiede enorm bezahlt.

Beim Baukredit auf Zinssatz und kostenfreie Sondertilgungen achten

Laut den Tarifexperten des Vergleichsportals Verivox vergeben die günstigsten Banken ein Volltilgerdarlehen in Höhe von 200.000 Euro mit 20 Jahren Laufzeit aktuell zu einem effektiven Zwei-Drittel-Zins von 2,07 Prozent. Das bedeutet, dass bei diesem Anbieter zwei Drittel aller Kunden diesen oder einen besseren Zinssatz erhalten. Wer das gleiche
Darlehen zu einem um 0,2 Prozentpunkte schlechteren Zinssatz abschließt, zahlt fast 4.500 Euro (exakt 4.493,75 Euro) mehr Zinsen.

Neben einem günstigen Zinssatz sollten Kreditnehmer darauf achten, dass ihr Darlehensvertrag kostenlose
Sondertilgungen erlaubt. Einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht, doch es ist durchaus branchenüblich, dass Banken jährliche Sonderrückzahlungen in Höhe von bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme erlauben. Das kann sich für Kreditnehmer lohnen. Wer beispielsweise jedes Jahr ein 13. Monatsgehalt in Höhe von 2.500 Euro in die Rückzahlung des Baukredits steckt, spart in unserem Rechenbeispiel über 8.800 Euro Zinsen.

In Kooperation mit Verivox


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