Miete unter Vorbehalt zahlen: Das sollten Sie beachten

Mietminderungen sind grundsätzlich unter dem Vorliegen eines Mangels möglich. Taucht ein Mangel in Ihrer Wohnung auf, tritt die Mietminderung automatisch in Kraft. Dennoch sollten Sie den Mangel anzeigen. Tun Sie dies nicht, dürfen Sie Ihre Miete nicht einfach mindern.

Im Falle einer Minderung Ihrer Mietzahlungen ohne Vorankündigung, verlieren Sie Ihr Recht auf eine angemessene Mietminderung.

Sind Sie sich zu unsicher, ob ein Mangel eine Mietminderung bedingt oder sind unschlüssig, in welcher Höhe Sie eine Minderung anzusetzen haben, sollten Sie die Miete vorerst unter Vorbehalt zahlen. Später können Sie immer noch eine berechtigte Mietminderung zurückfordern.

Gesetzliche Regelung

Mietminderungen aufgrund von Sach- oder Rechtsmängeln sind in §536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Doch Situation und Mangel sind nicht immer eindeutig, weshalb Fälle einzeln geprüft werden müssen. Das Recht auf Mietminderung können Sie sich in solchen Fällen nur bewahren, wenn Sie trotz Kenntnis des Mangels die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen. So entkommen Sie einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Ferner ist § 536b BGB zu beachten. Das Mietminderungsrecht sollten Sie sich auch zu Beginn der Mietdauer vorbehalten. Das Minderungsrecht ist nämlich dann ausgeschlossen, wenn Sie bei Vertragsschluss fahrlässig Mängel übersehen oder über die Mängel in Kenntnis gesetzt wurden. Dies gilt auch, wenn der Vermieter bewusst Schäden verschwiegen hat oder eine Mangelfreiheit zugesichert hat.

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Als Mieter gegenüber dem Vermieter den Vorbehalt für die Mietzahlungen erklären

Den Vorbehalt Ihrer Zahlungen sollten Sie Ihrem Vermieter immer schriftlich mitteilen. Die Zustellung bzw. der Eingang des Schreibens beim Vermieter sollte immer nachweisbar sein. Auch wenn Sie einen Teil der Miete schon einbehalten, kann ein solcher Vorbehalt sehr nützlich sein. Besonders, wenn Sie z.B. wegen schon vorgenommener Mietminderungen sich mit dem Vermieter streiten, sollten Sie als Mieter immer das Risiko einer Kündigung des Mietvertrags wegen Mietrückständen meiden, obwohl Sie der Ansicht sind, dass dem Vermieter die volle Miete nicht zusteht – dafür aber immer die Mietzahlung unter Vorbehalt stellen. Haben Sie die die Miete nun unter Vorbehalt bezahlt, müssen Sie innerhalb angemessener Zeit auch die Konsequenzen ziehen und die Miete mindern. Andernfalls verfällt das Minderungsrecht. In diesem Fall darf der Vermieter darauf vertrauen, dass Sie den Mangel nicht weiter beanstanden werden.

Angenommen Sie halten eine Mietminderung von 20% für angemessen, ziehen aber aus Sorge vor einer Kündigung nur 10% von der Miete ab. Wenn Sie in solch einem Fall den Vorbehalt erklären, können Sie in einem möglichen Prozess wegen der Höhe der angemessenen Mietminderung gegebenenfalls eine berechtigte höhere Minderung durchsetzen und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückerhalten.

Vorbehalt kann entbehrlich sein

Als Mieter können Sie auf den Vorbehalt verzichten, wenn Sie die Wohnung im Hinblick auf die Mangelbeseitigung übernehmen oder den Vorbehalt unterlassen, weil der Vermieter die alsbaldige Mängelbeseitigung zugesagt hat.

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