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So modernisieren Sie Ihre Immobilie

Eine Immobilie ist eine der besten Investitionen, die Sie tätigen können. Besonders dann, wenn Sie bei dabei am meisten auf Sicherheit setzen. Denn eine Immobilie bietet Ihnen zwar meist weniger Rendite als ein Aktiengeschäft oder andere Anlageformen. Doch Sie können sicher sein, dass sowohl die Immobilie als auch ihr Wert bestehen bleiben. Insbesondere dann, wenn Sie sich gut darum kümmern. Instandhaltung und Sanierung sind die Stichwörter, um das Leben eines Hauses oder einer Wohnung zu erhalten und zu verlängern. Auch Modernisierungen lohnen sich – ganz egal, ob Sie selbst in Ihren eigenen vier Wänden leben oder Sie an jemand anderen vermieten. Wie Sie Ihre Immobilie modernisieren und worauf Sie dabei achten sollten.

Was ist eine Modernisierung?

Der Begriff Modernisierung klingt erst einmal vage. Auch die Abgrenzung zu Sanierung und Instandhaltung fällt schwer, da die Begriffe oft auch synonym verwendet werden. Dabei ist in § 555b BGB eindeutig definiert, welche Maßnahmen als Modernisierung gelten, nämlich: eine bauliche Veränderung, die

  • nachhaltig nicht erneuerbare Endenergie einspart
  • das Klima nachhaltig schützt
  • den Wasserverbrauch nachhaltig reduziert
  • den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
  • neuen Wohnraum schafft

und die an sich keine Erhaltungsmaßnahme, also Sanierung oder Instandhaltung gemäß § 555a BGB darstellt. Auch wenn die Baumaßnahmen auf Umstände folgen, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben, findet keine Modernisierung statt. Im Folgenden einige Beispiele, bei welchen Baumaßnahmen es sich per Definition um Modernisierungen handelt – und bei welchen nicht.

Modernisierung

  • Einbau von Wärmeschutzglas-Fenstern
  • Austausch der Heizungsanlage durch eine energiesparende
  • Schall-, Tritt- und Wärmedämmungen
  • Montage dosierbarer Wasser- und Spülkästen oder Wasserzählern
  • Errichten eines Balkons
  • Einbauen eines Aufzugs
  • Erneuern der Elektrik
  • Anbringen von Rauchmeldern
  • Bauen von Stellplätzen
  • Einbruchhemmung zum Beispiel durch Vorrichtungen an der Eingangstür

Sanierung

  • Reparaturen und das Beheben von Schäden, um den ursprünglichen Bauzustand wie vor der Beschädigung herzustellen
  • Schimmel in Innenräumen beseitigen
  • Undichte Stellen im Dach flicken
  • Risse, Ausblühungen und Schäden am Außenputz beseitigen

Instandhaltung

  • Reparaturen und Arbeiten, um eine weitere Abnutzung zu verhindern oder Schaden abzuwenden
  • Austausch von Wasserleitungen oder Rohren
  • Reparaturen an der Heizung
  • Streichen der Fassade

Wieso sollte man eine Immobilie modernisieren?

Viele Argumente sprechen für eine Modernisierung. Dabei spielt es nicht unbedingt eine Rolle, ob Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen und diese an Ihre aktuellen Bedürfnisse anpassen möchten. Auch wenn Sie sie vermieten, lohnt es sich, Maßnahmen durchzuführen. Besonders großes Sparpotential bietet sich beim Heizen. So empfiehlt es sich zunächst, eine veraltete Heizungsanlage durch eine leistungsfähigere und energiesparende Alternative zu ersetzen. So heizen Sie effizienter und vor allem günstiger. Außerdem lohnt sich eine Fenstersanierung: Gerade bei älteren Häusern verlieren Sie über die Fenster bis zu 25 Prozent Ihrer Heizenergie! Heute ist daher eine Wärmeschutzverglasung üblich. Auch der Austausch senkt Ihre Heizkosten erheblich.

Vermietete Immobilien modernisieren

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten, müssen Sie einige Dinge beachten. Möchten Sie Maßnahmen zur Modernisierung durchführen, schreibt Ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor. Ihren Mietern müssen Sie Maßnahmen mindestens drei Monate vor deren Beginn schriftlich ankündigen. Ihre Information muss die einzelnen Arbeiten, ihren Umfang, die voraussichtliche Dauer und auch die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Denn die meisten Kosten einer Modernisierung dürfen Sie als Vermieter tatsächlich entsprechend der Wohnfläche auf den vermieteten Bereich umlegen. Ablehnen kann ein Mieter Ihre Modernisierungspläne grundsätzlich nicht. Diverse Arbeiten unter dem Deckmantel der Modernisierung durchzuführen, nur um einen Mieter durch Mieterhöhungen zum Auszug zu zwingen, sind jedoch nicht erlaubt. Eine Gesetzesänderung erklärte dieses Verhalten 2019 zur Ordnungswidrigkeit. Sie wird mit einem hohen Bußgeld geahndet. Und mit welchen Kosten müssen Sie nun rechnen? Auch für die Modernisierungskosten und wie sie vom Vermieter umgelegt werden können, gibt es zahlreiche Regeln.

Wie viel kostet die Modernisierung?

Die Antwort auf diese Frage hängt von einigen Faktoren ab. Welche Maßnahmen planen Sie genau? Wie steht es um die Größe, die Bauart, das Alter und den Zustand der Immobilie? Entstehen Ihnen vorübergehende Mietausfälle? Können Sie die Kosten für die Maßnahmen umlegen? Nehmen Sie öffentliche Förderungen in Anspruch? Müssen Sie für Ihre Vorhaben einen Kredit aufnehmen? Durch all diese Einflüsse ergibt sich immer ein individueller Preis für eine Modernisierung. Als grobe Orientierung sollten Sie mit durchschnittlich 10.000 Euro rechnen, wenn Sie eine Modernisierungsmaßnahme planen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, können Sie Ihre Kosten übrigens auf Ihre Mieter umlegen.

Übersteigt die Modernisierung 10.000 Euro nicht, können Sie als Vermieter 30 Prozent des Betrags für den sogenannten Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen. Dazu gehören Baumaterial, Renovierungskosten, Handwerkerleistungen und auch Ihre Eigenleistungen. Wer vieles selbst macht, spart sich die Kosten für Handwerker. Baumaterialien können Sie auch günstig selbst kaufen, vor allem wenn Sie dabei Gutscheine zum Beispiel für OBI nutzen.

Modernisierung: Bezahlen, umlegen und einsparen

Viele Modernisierungsmaßnahmen belaufen sich jedoch sowieso auf mehr als 10.000 Euro, gerade bei größeren Immobilien. Ein Fensteraustausch kann da schnell mal bei 12.000 Euro liegen – wiederum abhängig davon, wie viele Fenster Sie modernisieren möchten und wie groß diese sind. Ein Heizungsaustausch, ein neues Bad oder eine neue Einbauküche schlagen oft mit 15.000 Euro zu Buche. Für eine Fotovoltaikanlage sollten Sie schon 20.000 Euro einplanen. Wenn Sie die Kosten umlegen, dient Ihnen ein Schlüssel als Grundlage, mit dem Sie die Kosten je nach Wohnfläche auf einzelne Wohnungen aufteilen können. Jährlich können Sie so bis zu acht Prozent der gesamten Modernisierungskosten auf die Mieten umlegen. Doch die Umlage hat eine Kappungsgrenze: Drei Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Liegt die Miete jedoch unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter, dann darf die Miete aufgrund Ihrer Modernisierung nur um 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen.

Ihr Mieter hat übrigens das Recht auf Prüfung Ihrer Umlage der Modernisierungskosten. Sie müssen ihm auf Wunsch alle Unterlagen vorlegen und die Mieterhöhung rechtfertigen. Denn nicht umlagefähig sind Kosten, die nicht direkt mit der Mietsache oder der Modernisierungsmaßnahme zusammenhängen, zum Beispiel Kosten von Krediten für die Modernisierung oder öffentliche Fördermittel und Subventionen. Förderung gibt es in Programmen auf Landesebene oder bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bundesweit etwa für einen barrierefreien Umbau Ihrer Immobilie oder energieeffizientes Sanieren.

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