Renovierung, Instandhaltung, Betriebs- und Wartungskosten - wer zahlt was?

Bei Nutzung einer vermieteten Immobilie fallen immer wieder Laufende Kosten für Reparaturen, Instandhaltung, Wartung sowie für den laufenden Betrieb an. Daher kommt es immer wieder zu fragen und Unstimmigkeiten, welchen Kosten der Mieter bzw. der Vermieter zu tragen hat. Allgemein lässt sich sagen, dass der Vermieter für die Wartungskosten und der Mieter für die Betriebskosten einer vermieteten Wohnung aufkommt. Doch wie immer gibt es auch hier einige Grenzfälle und entsprechende Regelungen dazu. Welche das sind, erfahren Sie hier in diesem Artikel.

Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs sollen sich Mieter und Vermieter seit Juli 2020 die Renovierungskosten teilen. In diesem Fall ging es um eine unrenoviert bezogene Wohnung, die bei Bedarf der Vermieter streichen soll. Die Kosten dafür sind laut BGH von Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen zu entrichten.

Grundsätzlich gilt jedoch nach wie vor, dass der Vermieter die dem Mieter überlassene Wohnung während der Mietzeit in dem Zustand erhalten muss, indem sie sich während der Wohnungsübergabe befunden hat. Dementsprechend muss er auf eigene Kosten reparieren und instand setzen.

Dies bedeutet im Umkehrschluss allerdings auch, dass der Mieter keine Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter verlangen kann. Sollten bei Wohnungsübergabe also z.B. eine alte Heizungsanlage oder Einfachfenster vorhanden sein, so hat der Mieter keinen Anspruch diese durch neuere und energiesparende Heizungsanlagen und doppelverglaste Fenster austauschen zu lassen.

Kündigt der Vermieter eine dieser Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß an, kann er hingegen bis zu 8% der Kosten auf die Nettokaltmiete aufschlagen, maximal jedoch 3€/m² innerhalb von 6 Jahren, bzw. 2€/m², sofern die Miete bei unter 7€ pro m² liegt.

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Betriebskosten

Zu den Betriebskosten gehören beispielsweise die Grundsteuer, Müllbeseitigungskosten, Straßen- und Gebäudereinigung, die Betriebskosten eines Fahrstuhls, Ungezieferbekämpfung sowie die Gartenpflege. Diese Kosten sind, wie es auch in den Mietverträgen geregelt ist, vom Mieter zu tragen. Kosten für Verwaltung, Bankgebühren oder Portokosten sind keine Betriebskosten und werden somit vom Vermieter bezahlt. Gleiches gilt für Instandhaltungsrücklagen oder Reparaturkosten. 

Wartung und Reparatur

Die Wartungskosten zahlt meist der Vermieter, wie z.B. bei der Wartung von Klingelsprechanlagen, Rauchabzugsanlagen und Türschließanlagen. Die Umlage der Wartungskosten für die Heizanlage oder den Aufzug auf den Mieter ist hingegen zulässig.

Reparaturen bis zu einem Betrag von 100€ zahlt auch im Regelfall der Mieter, solange er unmittelbar Zugriff auf den zu reparierenden Gegenstand hat (z.B. Wasserhahn oder Türklinke) und eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten ist. Dazu kommt, dass die Klausel im Mietvertrag aufführen muss, was genau zu den Kleinstreparaturen gehört und welche Kostenobergrenze für die einzelnen Gegenstände gilt. Ebenfalls muss dort klargestellt werden, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, einen Handwerker zu bestellen, auch wenn er für die entstandenen Kosten aufkommt.

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