So gelingt die Instandhaltung Ihrer Immobilie

Immobilien eignen sich sehr gut als sichere Kapitalanlage. Damit Ihr Geld mit der Zeit jedoch nicht an Wert verliert, sollte Ihre Immobilie das auch nicht tun. Regelmäßige Instandhaltung ist daher essenziell. Denn nur, wenn Sie sich gut um Ihre Wohnung oder Ihr Haus kümmern, bleibt der Wert auch langfristig erhalten. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie selbst in Ihrem Wohneigentum wohnen oder es an jemand anderen vermieten. Denn in der Regel tragen Sie als Eigentümer und Vermieter die Verantwortung und natürlich auch die Kosten für alle Maßnahmen, die nötig werden. Details sollten Sie im Mietvertrag regeln. Doch was genau ist eigentlich Instandhaltung und welche Maßnahmen fallen unter diesen Begriff? Wie Sie Ihre Immobilie instand halten.

Was ist Instandhaltung?

Bevor Sie die Instandhaltung Ihrer Immobilie im Detail planen, sollten Sie zunächst einmal genau betrachten, was sie überhaupt alles umfasst. Denn im Zusammenhang von Immobilien und möglichen Baumaßnahmen fallen oft mehrere Begriffe: Sanieren, renovieren, reparieren, modernisieren, instand halten, instand setzen und so weiter. Obwohl sie teilweise synonym verwendet werden, sind diese Maßnahmen unterschiedlich definiert. Instandhaltung und Instandsetzung einer Immobilie sind rechtlich im Bereich Mietrecht zu Hause. Beide sind als Erhaltungsmaßnahmen unter § 555a BGB geregelt: Und zwar als alle notwendigen Schritte, welche die Wohnung im sogenannten vertragsgemäßen Zustand erhalten sollen. Wie dieser Zustand genau aussieht, sollte in Ihrem Mietvertrag genau festgehalten werden. Denn grundsätzlich tragen Sie als Eigentümer und Vermieter die Verantwortung für alle Maßnahmen zur Instandhaltung und folglich auch die Kosten.

Was gehört zur Instandhaltung – und wer bezahlt sie?

Zur Instandhaltung Ihrer Immobilie sind Sie gemäß § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) rechtlich verpflichtet. Sie müssen dafür Sorge tragen, dass Ihr Sondereigentum sowie Ihr Anteil an Gemeinschaftseigentum immer im gebrauchs- und funktionsfähigen baulichen Zustand bleiben. Die meisten Maßnahmen der Instandhaltung Ihrer Immobilie dienen dazu, Abnutzung zu verhindern und Schaden abzuwenden. Dazu zählt die Reparatur einer bereits leckenden Wasserleitung genauso wie der Austausch einer Wasserleitung, wenn Sie in Zukunft eine Leckage befürchten müssten. Darüber hinaus gehört aber auch die Inspektion und Wartung von technischen Anlagen wie der Heizungsanlage dazu. Denn Wartungen und Kontrollen beugen größere Schäden und Störungen vor, wenn Risiken rechtzeitig erkannt werden oder durch gute Pflege der Immobilie gar nicht erst entstehen. Auch Verbesserungen gehören zur Instandhaltung, die eine Abnutzung vorbeugen.

Alles, was Ihr Mieter gemäß § 8 Abs. 1 Mietrechtsgesetz (MRG) zur Wartung und Instandhaltung des Mietobjekts beitragen muss, ist, so mit allen gemieteten Gegenständen umzugehen, dass kein Schaden entsteht. Er trägt also nur die Kosten für solche Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, die allein durch sein Verschulden nötig geworden sind.

Instandhaltung vs. Instandsetzung

Während Instandhaltung eher präventiv ausgerichtet bleibt, ist eine Instandsetzung immer dann gefragt, wenn größere Schäden bereits vorhanden sind und die Wohnung durch diese eingeschränkt oder gar nicht mehr bewohnbar ist. Das kann passieren, wenn ein Rohrbruch einen Wasserschaden verursacht oder ein Unwetter das Dach beschädigt. Ein zerstörtes Dach neu zu decken, ist dann eine klassische Instandsetzungsmaßnahme. Ebenso setzen Sie eine Fassade instand, wenn sie bereits Risse hat und erneuert werden muss. Verpassen Sie Ihr einen neuen Anstrich, damit Witterung und Risse sie nicht zerstören, befinden Sie sich im Bereich der Instandhaltung. Sowohl Instandhaltung als auch Instandsetzung haben nämlich immer das Ziel, den ursprünglichen Zustand einer Immobilie wiederherzustellen – ganz gemäß dem Mietvertrag beziehungsweise dem ursprünglichen Zustand, bevor der Schaden entstanden ist. Dadurch entbehren sie im Gegensatz zu Modernisierungsmaßnahmen einer Freiwilligkeit, denn sie müssen schlichtweg durchgeführt werden. Auch Neuanschaffungen und Erstinstallationen zum Beispiel einer neuen Heizungsanlage gelten zwar als Instandsetzung, stellen aber meistens auch eine Erneuerung von alten, nicht mehr funktionierenden Anlagen dar.

Instandhaltung, wenn Sie selbst in Ihrem Eigenheim wohnen

Welche Strategie sich bei der Instandhaltung empfiehlt, hängt immer von der Nutzung Ihrer Immobilie ab. Wohnen Sie selbst darin, möchten Sie sich natürlich wohlfühlen. Sie achten neben Sicherheit und Wirtschaftlichkeit auch darauf, dass Ihre eigenen vier Wände einfach schön sind. Dadurch sind Sie eher bereit, für Fenster, Türen und andere Anschaffungen mehr zu bezahlen, als Sie es würden, wenn Sie die Wohnung vermieten. Denn wenn Sie eine gute Rendite möchten, vermeiden Sie unnötige Kosten für teurere Einrichtung, die Sie sowieso nie sehen. Statt Fenster grundsätzlich alle zehn Jahre vom Profi austauschen zu lassen, können Sie diese zum Beispiel einfach streichen, wenn Sie in der Mietwohnung trotzdem Wert auf eine hochwertige Optik legen. Gerade wenn Sie selbst etwas handwerkliches Geschick mitbringen, können Sie mit Material vom Baumarkt schon viel für die Instandhaltung tun.

Dabei stellt sich direkt die Frage, ob Sie eher korrektiv oder präventiv instand halten möchten. Korrektiv beseitigen Sie Mängel erst, wenn sie da sind. Sie verzichten außerdem auf Neuerungen und Verbesserungen. Handeln Sie eher vorbeugend, kümmern Sie sich hingegen so um Ihre Wohnung, dass erst gar kein Schaden entsteht. Auch wenn das Wartungen umfasst, die gesetzlich gar nicht vorgeschrieben sind. Zu einigen Maßnahmen der Instandhaltung sind Sie nämlich verpflichtet und müssen sie deshalb regelmäßig durchführen beziehungsweise durchführen lassen. Je nachdem, ob Sie eine Immobilie mit Eigentumswohnungen oder mit Mietwohnungen besitzen, gilt es tatsächlich ein paar Unterschiede zu beachten. Für Eigentumswohnungen finden Sie Ihre Pflichten im WEG, darunter Ihre Instandhaltungspflicht laut § 14 und auch die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung laut § 21.

Instandhaltung, wenn Sie die Immobilie vermieten

Bei der Instandhaltung von Gebäuden mit Mietwohnungen finden mietrechtliche Bestimmungen aus dem BGB Anwendung: Sie als Vermieter müssen gemäß § 535 BGB dafür sorgen, dass Ihrem Mieter die Mietsache im vertraglich vereinbarten Zustand überlassen wird und dass Sie diesen Zustand während der Mietzeit auch aufrechterhalten. Tun Sie dies nicht, könnte der Mieter unter Umständen eine Mietminderung vornehmen. Versäumen Sie Wartungen und eichen zum Beispiel den Kaltwasserzähler nicht innerhalb der Frist, kann Ihr Mieter auch hier eingreifen und die Beteiligung an den umgelegten Kosten verweigern. Achten Sie daher unbedingt darauf, alle Wartungen regelmäßig und rechtzeitig durchzuführen, um Ärger, Kosten, Schaden und Gefahren zu vermeiden.

Die meisten Maßnahmen der Instandhaltung dienen letztendlich auch der Sicherheit, etwa die dreijährige Legionellen-Prüfung im Warmwasserspeicher der Heizungsanlage. Außerdem ist der Brandschutz wartungspflichtig, darunter die Wartung der Feuerlöscher alle zwei Jahre, der Rauchabzugs- und Rauchwärmeabzugsanlagen, sowie der Zugänge zu Wasserversorgungen für die Feuerwehr. Achten Sie besonders bei Rauchwarnmeldern darauf, diese zu installieren und auch jährlich zu warten. Geräte, die laut Hersteller zehn Jahre wartungsfrei sind, müssen trotzdem von Ihnen gewartet werden! Fertigen Sie für einen besseren Überblick am besten eine Liste und einen Wartungsplan für alle vorgeschriebenen Maßnahmen zur Instandhaltung an, damit Sie nichts vergessen. Und denken Sie natürlich daran, ausreichend Rücklagen für Ihre Instandhaltung zu bilden. Dann bleibt Ihre Immobilie Ihnen auch lange erhalten.