Was Sie als Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung geltend machen können

Circa 58% aller Einwohner in Deutschland sind Mieter. Bei Einpersonenhaushalten sind es sogar 70%. Und obwohl wir uns seit Jahren in einer Niedrigzinsphase befinden und Immobilien so günstig zu finanzieren sind, wie niemals zuvor, gibt es nur ca. 4,7% private Vermieter in Deutschland. Dabei wäre rund ein Viertel der Bevölkerung im Stande, Immobilien als Kapitalanlage zu vermieten. Welche Möglichkeiten Sie haben, um den zu versteuernden Anteil Ihrer Mieteinnahmen abzusenken, erfahren Sie hier in einer kurzen Zusammenfassung.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den Überschusseinkünften bei den sieben Einkunftsarten nach §2 Absatz 1 EStG und müssen somit in Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Mieteinnahmen auch tatsächlich versteuert werden müssen. Es gibt nämlich eine Vielzahl an Werbungskosten, die Sie von den Mieteinnahmen abziehen können.

Da wäre zum einen die Abschreibung auf das Gebäude an sich sowie auf ebenfalls vermietete Einrichtungsgegenstände, um die durch die Nutzung entstehende Wertminderung zu berücksichtigen. Auch die Grundsteuer für den Besitz der Immobilie wird bei den Werbungskosten berücksichtigt. 

Laufende Betriebskosten wie z.B. die Kosten für Wasser und Strom können Sie ebenfalls als Werbungskosten zu berücksichtigen. Wird die vermietete Immobilie durch eine Finanzierung belastet, so sind die Kosten der Finanzierung wie Zinsen, Disagio oder die Abschlussgebühr eines Bausparvertrages ebenfalls für Sie als Werbungskosten absetzbar. 

Auch laufende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten mindern Ihrer zu versteuernden Mieteinnahmen. Sollten Sie für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einen Steuerberater zu Rate ziehen, können Sie die Kosten dafür ebenfalls anteilig verrechnen. Dies gilt ebenso für die Versicherungskosten der Wohnung, wie z.b. für die Rechtsschutz- oder Brandversicherung. 

Zudem haben Sie die Möglichkeit, die Verwaltungskosten wie beispielsweise Reisekosten zum vermieteten Objekt, zur Eigentümerversammlung sowie Büromaterialien als Werbungskosten abzusetzen. Sollten zusätzlich noch Erbbauzinsen anfallen, sind diese ebenfalls steuerlich absetzbar.

Vorsicht bei verbilligter Vermietung: sollten Sie Ihre Wohnung an Bekannte oder Freunde vermieten, und deshalb weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, so dürfen Sie die anfallenden Werbungskosten auch nur anteilig verrechnen. Ab 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete können sie jedoch die vollen 100% der Werbungskosten bei der Steuer absetzen.

Des Weiteren gibt es noch die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dazu zählen die Aufwendungen für die Heizung, Sanitäranlagen, Elektroanlagen sowie für neue Fenster. Sofern die Aufwendungen dafür innerhalb der ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie nicht 15% der Anschaffungskosten übersteigen und nur zwei der genannten Punkte erneuert werden, dürfen diese ebenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden.

Werden hingegen beispielsweise die Heizung, Sanitäranlagen und die Elektroanlagen innerhalb der ersten drei Jahre erneuert, so erhöhen diese aus steuerlicher Sicht den Anschaffungswert der Immobilie. Dies hat zur Folge, dass die Kosten dafür nicht mehr als Werbungskosten absetzbar sind. Durch den höheren Anschaffungswert haben Sie allerdings die Möglichkeit einen höheren Betrag als Abschreibungskosten geltend zu machen.

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